本报记者 王松才

随着各项调控政策的叠加持续发力，北京等一线城市的房地产市场已经开始低迷，需求侧受到严重挤压，市场观望心态浓厚，而随着5月份成交数据的出炉，北京楼市明显已经进入量价齐跌期。

二手房成交环比下跌4成

由于北京已经进入存量房市场时代，因此，作为当下楼市交易的主战场，北京的二手房市场走势一直具有风向标的意义。

端午节假期期间，中国经济时报记者在走访了多家北京的二手房中介门店后发现，与春季后的火热景象相比，现在的二手房中介门店不少已经关门，正在营业的门店中门可罗雀，显得十分冷清，有不少中介人员三三两两地聚在门口抽烟、聊天，上门的顾客数量非常少。一位中介人员告诉本报记者，“317新政”后，政策的叠加影响导致北京二手房交易迅速冷却，大量的买房者转向观望，而随着交易的急剧下滑，中介从业人员的收入也急剧下滑。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，截止到5月29日，2017年5月北京全市二手住宅共网签10219套，环比4月同期（1日－29日）下降39．3％，自3月以来连续下滑，平均每日网签352套，预计全月网签10923套左右，或创下2015年3月以来的最低值。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，面对史上最严格且最严密的楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制，不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划，即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此，在一系列严密而严厉的政策叠加下，在北京的二手房市场上，有资格、有能力购房的需求明显减少，市场预期明显改变，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，网签量、签单量也自然持续下跌。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑2．4％。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20％。

胡景晖表示，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。

在户型结构上，与过往相比，5月一居室交易占比明显提高。此外，5月一居室的成交均价环比4月下降了8．3％，两居室均价环比下降了4％，三居及以上均价环比上涨了4．1％。

胡景晖分析认为，在当前的政策下，购买非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力购买大户型二手房的顾客非常少。因此，新政出台后，中大户型客户的需求量下降幅度更大，愿意出手的客户更多选择的是总价更低、首付更低的小户型、一居室。价格上，三居及以上户型交易量少、单价普遍较高，所以价格的结构性波动比较大。而一居室、两居室是北京二手房交易的主力，在市场低迷时其价格降幅也更大，二者的价格走势代表了整个市场的价格走势。

交易放缓 市场降温明显

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年4月时，北京二手房交易全款支付的比例为37．92％，环比3月增加8．77个百分点，时至5月，这一比例再次上升5．31个百分点，达到了43．23％。

与此相反，商贷支付比例在4月为40．59％，环比3月下降10．79个百分点，到5月时再次下降6．17个百分点，降至34．42％。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前五个月的最高值，商贷支付比例则是最低。其它支付方式的占比相对稳定，变化不大。

胡景晖表示，使用商业贷款购买二手房本就是市场主流，如今，北京商业贷款首付比例高企，5月起商贷利率优惠也完全消失，首套房最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20％，商业贷款的成本、压力大幅提高，所以商贷买房的客户骤降，下降幅度远大于全款购房的降幅，此消彼长下，全款支付的占比连续提高，商贷支付的占比则连续下降。

胡景晖认为，“317新政”的限购限贷力度本身就是史上最严，后续对学区房、商住房、假离婚、假结婚等诸多漏洞的全面封堵更是非常严密。因此，在政策的全力调控之下，北京楼市的预期逆转，需求受到限制，交易量下滑完全是板上钉钉，成交均价下跌也是意料之中。

同时，政策对交易的管控是直接的，因此，“317新政”出台后效果立刻显现，市场交易量持续大幅回落。而价格的变化具有一定的滞后性，其变化往往要在交易量持续回落一个季度左右之后才能看出较为明显的回落。但此轮政策带来的价格变化明显来得更快，仅一个月便出现了回落，这也说明此轮政策力度空前，价格回调速度远超以往。北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

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