内房股周一在香港继续狂欢，佳兆业集团、富力地产涨逾10%，远洋地产涨逾8%，华润置地涨逾7%；中国恒大涨近4%，盘中一度大涨逾7%，助推许家印成中国新首富。中国恒大、融创中国今年以来累计涨幅超过4倍。

来源：Wind资讯综合

几天之后就是10月了，楼市新政纷纷霹雳出炉的那个国庆假期眼看就要一周年了。

经历了爆发，扩散，压制，蛰伏，卷土重来，政策加码，三四线火热，企稳之后，楼市调控的最新成果周一刚刚发布，新建住宅价格指数同比增速创一年新低，一线城市当前房价29个月以来首次出现环比下跌。

新建住宅价格指数八连跌，一线房价29个月来首现环比负增长

统计局数据显示，8月份新建住宅价格指数同比增速8.1%，连续8个月下行，并创2016年9月份以来新低。

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落，8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从一线城市当前房价指数的增幅来看，这是29个月以来即2015年3月份以来首次出现的房价环比下跌，具有极为重要的信号意义，充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。

统计局数据显示：北京8月新建商品住宅价格环比0.0%（前值-0.1%），二手住宅价格环比-0.9%（前值-0.8%）；上海新建商品住宅价格环比0.0%（前值0.0%），二手住宅价格环比-0.2%（前值-0.4%）；广州新建商品住宅价格环比-0.7%（前值+0.4%），二手住宅价格环比+0.0%（前值+0.1%）；深圳新建商品住宅价格环比-0.4%（前值-0.2%），二手住宅价格环比-0.2%（前值+0.6%）。

楼市遭遇“量价齐跌”

调控之下，房地产销售呈现“量价齐跌”之势。

价格方面，统计局数据显示，8月70个大中城市新建商品住宅价格中，46座城市环比上涨，7月为56座上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读8月70个大中城市住宅销售价格统计数据称，8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

销量方面，Wind资讯援引30大中城市统计数据显示，8月份一线城市商品房成交面积224.78万平方米，创今年3月份以来单月成交新低，同比去年下行53.2%。

中原地产数据反映同样的趋势。“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。

平安证券杨侃研报分析，分区域来看，东部、中部、西部区域1-8月销售面积同比分别增长7.9%、16.6%、18.6%，较前7月均下滑1.4个百分点，呈现全面回落态势。考虑到9月开始三四线基数抬升，预计后续全国增速仍将延续下行，预计全年销售面积增长5%左右。

中国社科院城市与房地产经济研究中心研究员邹琳华指出，目前全国各城市房价总体以稳定为主，一线城市虽然有所下跌，但没有前几个月跌幅大，北京环比已经止跌；二三线城市仍在上涨，但涨速高峰应该已经过去。

新建商品房同比涨幅前五及后五城市

城市 同比涨幅

蚌埠 15.2%

北海 14.9%

西安 14.7%

扬州 14.5%

九江 13.6%

广州 13.3%

深圳 -2%

成都 -0.3%

锦州 1.2%

丹东 1.9%

乌鲁木齐2.2%

调控继续升级：全国首套房贷平均利率升破5%

在“因城施策、分类调控”的政策背景下，当前房地产调控已覆盖供给端各个方面，且持续升级。

随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高。据融360数据，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

据上海证券报报道，为了预防楼市进一步升温，西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的三、四线城市近期相继出台调控政策。有分析人士认为，9月份、10月份或将是新一轮楼市政策密集出台的窗口期，尤其是此前过热的三、四线城市，将是此轮调控的重点。在房地产市场长效机制建立之前，控房价、抑地价的调控政策没有放松的可能。

楼市调控新特点：8月租赁政策密集发布

据经济参考报报道，截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，在此背景下，市场供应格局将被重构，房地产行业将从重购轻租到租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。

仅8月，就有累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

中原地产首席分析师张大伟认为，这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度，发展住房租赁市场，是房地产调控长效机制的政策之一；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，也是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

地产销售仍火爆，房企加速拿地

而在严格调控下，今年以来，除了库存降至近四年以来低位，房地产多项数据却没有明显收缩。

统计局上周公布的房地产数据显示，前8个月，全国房地产开发投资近6.95万亿，同比增长7.9%，增速与1-7月份持平；住宅投资4.74万亿，增长10.1%，增速提高0.1%；1-8月商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。

销售增长的同时，房企在加速拿地。1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点；1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落1个百分点。

中原地产研究中心发布的统计数据显示，截至8月31日，前八个月拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比，涨幅达49%。

房企拿地投入资金大幅上升，反应了开发商对未来的预期。

业绩亮眼：地产板块迎来“金九”行情

尽管一二线城市调控效果明显，严控政策也有望继续加码。一二线城市的房地产市场并未迎来以往的“金九银十”行情。

不过，由于此前三四线楼市去库存行情，销售火爆弥补了一二线城市严调控带来的销售下降，房企中报业绩十分亮眼。Wind数据显示，117家披露中报的上市房企之中，有96家实现了盈利，70家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的6成。

多家房企甚至相继上调了年度销售目标。

碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿。

Wind资讯统计显示，在地产股业绩强劲增长势头下，地产股估值较低。地产板块整体市盈率在17倍左右，为近3年来的低点，配置价值已经开始凸显。自5月房地产板块触及低点后一路受到资金追捧，目前再度创出阶段新高，三个多月地产板块上涨近15%，明显强于同期股指。

周一，A股地产板块比较低迷，但香港内房股却继续狂欢，推动恒指一举突破28000点关口。佳兆业集团、富力地产涨逾10%，远洋地产涨逾8%，华润置地涨逾7%；中国恒大涨近4%，盘中一度大涨逾7%，助推许家印成中国新首富。

融创股价更是房企中的“战斗机”。今年年初至今，融创中国股价上涨434%，最近一个月就上涨了80%。最近一个月内，孙宏斌身家就上涨了333亿港元，折合人民币约280亿元。中国恒大今年以来累计涨幅也超过4倍。

市场分析，行业集中度不断提升，龙头企业优势渐显，且未来这一趋势将更为明显。

中报数据显示，5大房企万科、保利、绿地控股、华夏幸福和招商蛇口净利润合计329.95亿，占所有房企净利润总和近一半。

广发地产乐加栋研报指出，统计样本龙头房企数据显示，其上半年销售金额增速达48%。研报同时指出，在调控背景下，规模房企在融资、拿地、销售、品牌方面相比中小房企，更为明显。从销售规模看，今年上半年，前10大房企的销售金额合计约1.54万亿元，市占率高达26%，较去年的20.4%继续上升5.6个百分点；第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升，分别至8.7%、6.1%。

招商证券房地产研报指出，地产销量短期或有震荡但趋势上仍在调整通道，底部在18Q2左右，地产股超额收益区间仍需等待，但蓝筹短期估值修复基础明显。

房地产资金链水平（资金来源/投资）在连续回升4-5个月后，8月出现收紧，预计4季度大概率继续下滑，若往后触及1.3的红线，将对房价形成明显压力，全局价格普跌时间点大概率在四季度及往后，目前3、4线滞后补涨对全局房价形成短期托底。

房价到了哪一步？日本机构：相当于日本第二轮上涨阶段

中国楼市接下来会往哪个方向走呢？

央行近期发布了2017年第二季度城镇储户调查问卷。根据该调查，仅有9.6%的居民认为房价会下跌。

而在今年年初时，这一数字是10.6%，更早的2015年第一季度，这一数字是17.6%。

安信证券陈天诚将日本最主流的10余家机构意见汇总指出，日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代：日本房价其实经历过三轮暴涨，大家只记得90年那一轮泡沫性上涨，但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨，工业-住宅-商业轮番上涨，不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段，通过经济快速发展可以化解泡沫。

第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大：六七十年代是日本的黄金时代，经济发展快速，冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等，这段时间房价平均涨幅大约200%，住宅地价涨幅259%，也就是基本变为原来房价的三倍，但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的，日本不动产研究所认为中国处于这一阶段，因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅。

日本房价的第三轮上涨在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大：这是外界记忆最深刻的日本房价历史，在85年广场协议的推动下，出口受损经济下行政府宽松，日本房价急速上涨，不单个人投资者涌入，更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼，商业地价大幅上涨，这一轮整体上涨幅度和第二轮接近，但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。

（Wind资讯综合自天诚地产会、上海证券报、易居研究院、经济参考报等）

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