易居研究院27日发布《2019-2020年度全国房地产市场报告》。报告预测，2020年虽然政策见底趋松，房地产融资稳中有松，但全国总体市场仍将探底；就最重要的指标房价而言，全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。

报告认为，2020年的房地产行业特征为“探明底部，跌多涨少”。虽然房地产融资稳中有松，但全国总体市场仍将探底，预计将探明底部，不过难以明显反弹，仍在低位纠结、盘整。同时，区域分化明显，市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳，部分指标小幅反弹；而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区，市场将继续降温、探底。

部分城市新房限价有望放松

从政策方向来看，报告认为，2020年对于房价的管控依然会继续，将继续强调稳房价的概念，不过这也会基于不同的房价周期而调整。

报告称，随着市场降温，部分城市的新房限价有望放松。同时，若市场行情比较萧条，此时购房政策会有所松动，政策层面对于房价的反弹等也会有更大的容忍度。后续对于房价变动的考量，会更多考虑各地的楼市等情况，尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目，价格管控也会更加灵活。

房地产市场预判

市场供应方面，报告预测，2020年全国开发企业土地购置面积降幅预计在6%左右。多数开发商负债率偏高，而且今年下半年以来融资环境持续收紧，没有宽裕的资金用于大量拿地。

报告预测，2020年全国房地产开发企业房屋新开工面积将出现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右。由于市场转冷，多数城市的新盘销售情况不理想，开发商观望情绪较浓，推迟开工进度。

报告预测，2020年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增速在6%左右。相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2019年商品房销售面积增速回落至零附近，2020年开发投资增速会滞后性回落。

报告预测，2020年全国100个城市库存预计会缓慢上升，但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征，房企或依然会加快推盘，这会导致库存上升速度更快。而到了下半年，预计政策面开始宽松，库存上升速度放缓，库存压力有所释放。

市场成交方面，报告预测，2020年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降3%左右。报告分析认为，从城市分类来看，预计较早降温的一线城市2020年成交量将小幅增长，二线城市成交量将基本持平，三四线城市由于近两三年成交量连续增长，且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态，预计成交量将出现下降，这将拖累全国商品房销售面积小幅下降。

商品房成交均价或继续上涨

市场价格方面，报告预测，2020年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年涨幅在5%左右。预计2020年全国楼市继续降温，成交价也会走弱；与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌；由于价格变化滞后于成交量，2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0，市场相比前几年已明显降温，预计2020年将类似2014年，成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比今年会有所收窄。

报告还对70城二手房价作出预测，预计2020年70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数，全年环比涨幅以负值为主，年中前后可能见到跌幅最大值。

报告分析，从市场规律看，截至2019年11月，本轮房地产周期房价已经上涨了56个月，相比过去几次短周期时间更长，幅度更大，因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。目前无论从土地市场、新房市场还是二手房市场来看，都已经显现市场调整的拐点，预计明年初70城二手房价开始下跌。

报告认为，本轮房地产周期跟以往有所不同，商品住宅库存去化明显但并未明显回升，整体水平不高；同时，整体货币环境从2018年就开始趋松，本轮影响CPI上行的核心因素猪周期预计将在2020年下半年回落，届时货币政策将有更大的空间，年中左右房价可能跌幅收窄。

“在当前‘稳’的预期下，房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平，房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。”报告分析。(中新经纬APP)

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