金秋十月，楼市暗淡。

中原地产研究中心数据显示，国庆长假楼市整体平稳，并逐渐出现继续回落现象，由于网签数据滞后，暂时无法看到市场全面数据，但整体看，国庆期间大部分城市网签暂停。

从典型城市网签量看，北京新建住宅国庆前6天网签29套，二手房住宅网签35套，10月7日，二手房13套(2018年10月7日7套)，与2018年相比有涨有跌。

国庆期间，上海中原地产监测数据显示，全市二手房新增挂牌7509套，是下半年以来挂牌新增量最低的一周，比去年同期减少21.3%。并且从一些门店来访情况看，来客量也出现明显下滑。

市场成交量下降，也伴随着房企促销及土地市场的下滑。很多房企在国庆期间展开了新一轮促销，如世茂、金科等推出首付分期优惠，希望锁定客源；华夏幸福采用首付付款条件优惠活动，加速回现；雅居乐、金地、金茂等在南通和徐州项目上给予价格优惠；新力、禹洲、中骏、金辉、融信、融创等在南昌、郑州项目均出现优惠促销。

此时，二三线城市市场已有变化，房企在保业绩而换仓上已展开动作。反观热点二线城市的土地市场，向下趋势有迹可循。10月10日，南京主城有8幅地块集中出让，其中，南部新城一幅住宅地块爆冷，被南京交通投资置业有限公司以底价8.1亿竞得，楼面地价16597元/平方米。这幅地块相比今年7月金茂所拍地块，地价下降了近1.3万元/平方米。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从最近市场看，部分城市降温已开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场，均出现降价促销。除深圳外，大部分热点一二线城市出现了小阳春继续退烧的现象。

整体看，一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨，楼市告别金九。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度上升。

实际上，楼市已经多年没有金九银十，2019年以来，房价下降出现从点到区域的扩散。热点城市逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

成交量不容乐观

国庆期间，21世纪经济报道记者走访了上海部分区域市场。中介小刘(化名)透露，近期买家来电咨询的不多，但卖家却不断增加。

这或许为胶着的成交打开一条缝隙。小刘跟了好几年的一名客户，在2016年上海楼市处于高位时买入嘉定新城一手房，精装修3房大户型，最近以500多万出售，算上各种税费亏损约30万。

来自上海中原地产的反馈，卖家挂牌价格仍以市场价为主，部分心态比较平和的会主动下调1-2个点挂牌，以增加看房量，促进成交。目前，议价范围仍维持在3%-5%左右，一些品质较好的房源在价格让步下，容易快速达成交易。

相比之下，刚需房源挂牌量价相对稳定，但一些高总价房源尤其是总价过千万的仍有不少压力。比如嘉里华庭中区140平方的一套带车位房源。9月中旬挂牌1300万左右，现在降了50万，只比近期成交的一套低层房源总价高了30万。

新建商品房市场，由于网上房地产系统调整，十一期间数据统计有所滞后。虽然没有数据直接反映，但中原地产市场分析师卢文曦认为，市场表现依然有据可寻。尤其是市场分化依然明显，今年以来，上海市区盘去化略优于郊区项目，近期楼盘表现不一。

比如宝山某项目喊出了购房送宝马5系，此外，国庆假期认购指定房源就送华为最新款手机，营销活动赚足眼球。

十一长假成交缩水，一方面是惯例，不少客户出去游玩，对楼市的关注度下降，加上当前楼市稳定，买家没有入市急迫感；另一方面，国庆前两天天气不佳，某种程度上也影响看房计划，对成交有一定影响。此外，基于9月新盘供应量猛增，价格优势也比较明显，越是市中心区域，和周边二手房价格倒挂的现象越明显，分流客户的同时也给区域内成交带来压力。

卢文曦指出，长假市场能显示出当前市场心态，一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度，而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。最重要的是，随着上半年一批需求集中释放后，新增需求的接续，成为制约成交的阻碍。本质上，上海调控政策并未发生改变，因此市场需求受到抑制。虽然当前二手房容易达成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交数据表现一般，也会使信心受挫，预计10月成交仍是震荡下行格局。

此前，由于限购放松而大热的临港板块，也陷入瓶颈，中介张冲(化名)透露，由于此前不少楼盘对客户承诺先交定金，等具体细则下来可网签，而如今细则一直未出，该板块成交也面临下滑。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，10月8日起房贷利率变化对市场的影响有限，一是因为对月供金额影响不大，二是在目前房住不炒的方针政策引导下，市场以稳为主，尚不存在造成巨大波动的因素。从累计销售同比来看，维持在50%，向下趋势“似乎”暂时止住。

“金九银十”不再

张大伟认为，每年备受关注的楼市“金九银十”，因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例，但随着气候变化，混凝土对温度的要求变化，叠加2009年以后房地产调控政策对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假，也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

综合多家机构数据显示，1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微上行，22个热点城市合计住宅签约113.1万套，相比2018年同期的112万套轻微上涨2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨，其中，北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应增加，相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。

张大伟指出，2019年春节后的小阳春，因为后续各种政策加码影响，在三季度逐渐退烧。加上楼市调控重压，信贷收紧，特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注，使得最近市场再次观望。

调控密集也导致楼市逐渐趋稳：2018年前9个月房地产调控385次。从调控政策密集程度看，2019年前9个月合计415次调控，平均每个工作日有2次以上调控，刷新了历史纪录。2019年是房地产政策最密集的年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年密集提及，累计看，中央各部委在2019年累计已经发布过25次讲话或政策，要求防范房地产金融风险。

虽然当下房价上行城市依然较多，但市场已经出现逐渐平稳迹象，调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头出现。具体表现为：热点城市开始进入卖不完时代，一二线城市的土地成交平均溢价率跌至近2年最低点。市场上底价成交成为主流。业内人士指出，后市走势如何，主要看10月8日的各地信贷报价情况，以及10月20日的LPR定价。

近期，二线城市一二手房市场成交差异化明显，房企也在积极换仓过程中推出降价促销策略。兴业、中泰等多家券商统计，厦门热度延续，苏州5月11日调控加码，成交数据近期逐渐走弱。厦门二手房成交套数，国庆前一周同比增加40%，环比增加15%，九月以来累计同比增加42%，年初至今累计同比增加163%。

苏州国庆前一周(下同)同比减少11%，环比增加13%，九月以来累计同比减少21%，年初至今累计同比增加32%。

成都、南京持续回暖，杭州近期开始走强。二手房成交套数，成都同比增加34%，环比增加36%，九月以来累计同比增加18%，年初至今累计同比增加36%；南京同比增加129%，环比增加23%，九月以来累计同比增加73%，年初至今累计同比增加24%。杭州同比增加81%，环比增加31%，九月以来累计同比增加36%，年初至今累计同比减少11%。

同策咨询研报显示，国庆期间，主要一二线城市中的南昌、郑州，主要三四线城市中的南通、镇江、扬州、徐州等城市，有房企项目出现较大价格优惠，其他城市优惠力度普遍较小，武汉由于政府管制原因，基本没有出现较大的促销活动。

部分房企对于战略性退出城市或区域，一般采取大幅降价清仓策略，比如某头部房企9月中因桂林项目大幅降价而被当地政府暂缓备案。

“我觉得可以再等等”

“除非有特别优惠的盘，否则我觉得可以再等等。”

国庆节期间看过几个楼盘之后， 26岁的宋元春(化名)更加坚定了自己的想法。

宋元春来自重庆，在上海某财经类院校毕业后，回到重庆从事保险行业。已经与女友进入谈婚论嫁阶段的他，面临购置婚房的难题，他判断重庆楼市仍有下行空间，准备明年上半年再看。

国庆节期间，21世纪经济报道记者与多位购房者交流发现，从北京2016年“930”调控开始，经过两年多一轮严过一轮的调控，房价真的跌了吗？现在是买房的最佳时点吗？再等等还是先上车？不少刚需用户心里打起算盘。

中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，让多年不见的“要不要再等等”成为许多刚需购房者近期的口头禅，他们似乎认为楼市还有低点未至。而另一些人则觉得低点已至，在北京，一些优质项目出现“日光”，同时也有等不及的购房者开始通过共有产权房“上车”，前9月共有产权房成交套数已经是2018年的两倍。而同时，正值年底房企“冲业绩”关口，要不要降价促销，也成为不少企业要考虑的问题。

购房者心态变了

为什么会觉得要再等等？

宋元春告诉记者，他觉得可以明年再买的原因主要有两个，一是重庆从2018年开始限售两年，到2020年将开始有大批二手房供应上市，尽管重庆一直以来都以新房交易为主，但是二手房供应量的增加，显然会对新房造成挤压。而他准备在重庆北部的照母山板块买房，这里是重庆二手房交易量最大的区域，未来受到的影响可能更大。

第二个原因则与他自己的工作有关。宋元春发现，近期以来，找他咨询保险业务的人员越来越多。在他看来，从资产配置的角度，保险此前并不是重庆投资者的首选，人们的热情开始从投资房地产向其他方向转移，说明楼市的热度已经切实下降了。

宋元春分析，一直以住宅用地海量供应闻名的重庆，在这一轮房价上涨后，除非买房自住，暂时看不到房地产的投资价值，还面临着变现难、出租烦、租金低、传承变更麻烦且费用较高等诸多问题，因此，他觉得重庆楼市还有调整的空间。

与选择“再等等”的宋元春不同，在成都工作，与他年纪相仿，同样面临着婚房刚需的毕平(化名)，则选择了在国庆“上车”。

毕平就职于一家创业公司，户口落在成都限购政策最严格的天府新区。他在天府新区即将通车的5号线附近购买了新房，虽然离市区有接近20公里的距离，但考虑到离单位近、未来解开限购后可能还有升值空间。

在毕平看来，虽然成都在2019年一直有零星的降价传闻流出，但成都的房价很难有实质性的降价基础。一方面，成都的房价在二线城市中，一直都不算高。另外一方面，由于父母曾在川西甘孜州工作的原因，毕平知道，甘孜州工作人员退休后在成都买房已经成为了潮流，在成都西郊温江区的一些楼盘中，甚至有小区近半住户都来自甘孜州。

“不仅是甘孜州这样的四川省内地区，甚至青海、西藏这些高寒地区居民，在成都买房都是潮流，这与一般省会只是吸纳本省住房需求不同，成都楼市的需求面更加宽广，这在全国都是特例”，毕平说。

对此，有前十房企的分析人士向21世纪经济报道记者表示，虽然具体城市的未来走势难以提前判断，但“再等等”这类想法的出现，刚需购房者的心态不再恐慌，购房者选择更多，意味着楼市看房时机的到来。

而中原地产首席分析师张大伟则表示，判断未来市场有三大要素，LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化，“整体看，房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大”。

张大伟认为，特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注，使得最近市场观望情绪浓厚。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持过去两年的最低利率。目前所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

市场分化加剧

购房者心态的变化，也让市场分化加剧。

根据易居研究院的数据，9月4个一线城市成交面积环比下降4%，同比下降26%；18个二线城市成交面积环比持平，同比增长13%；18个三四线城市成交面积环比增长7%，同比下降2%。

其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%，同比增长45%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比增长21%；6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比下降13%。

从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降，而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再，“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据，国庆黄金周期间，北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市，新房成交面积同比均有所回升，其中北京同比上涨11.3%，逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%，交易量明显回升。另外，深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过，需要指出的是，这些城市与调控前的成交量水平相比，仍然处在相对低点。

另一方面，在一些楼市轮动周期相对较晚的城市，比如东莞、佛山、武汉、重庆等地，则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%，佛山则为47%，武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

二手房层面，今年国庆黄金周，14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%，略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看，整体市场交易量依旧处在较低水平。

价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示，2019年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.09个百分点。

“返乡置业熄火，三四线市场降温，各地市场正在分化，未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”，张大伟表示，所以对于普通人来说，买房首选有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅，最后才是郊区。

成交量增长动力不足

购房者预期发生变化，市场分化也在加剧，下一步，楼市的周期究竟会有怎样的走势？一向作为楼市风向标的北京，或许预示着下一阶段的走向。

作为二手交易为主的存量市场，中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示，近一个月以来，北京二手房成交均价约为6.46万元，环比下降了1.05%。

而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者，他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘，房源挂牌后的成交周期正在拉长，房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源，最终成交价都比挂牌价低了10%左右，多的甚至能达到15%。

对此，一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者，近两年来，北京的政策对改善型购房控制比较严厉，二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子，对于上千万的改善性需求住房，即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此，供需逐渐失衡，整个市场其实已经进入买方市场。

实际上，随着供需矛盾的趋缓，业主的话语权明显减弱，与去年同期比，贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价，除以房源第一次挂牌价，计算出一个“业主妥协度”的概念，这项数据显示，今年国庆黄金周期间，北京的业主妥协度超过12%，杭州接近10%，上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上，在贝壳此项统计的14个核心城市中，有12个城市的业主妥协度增大。

而在新房市场上，由于限竞房开始在2019年大批上市，以及年底的业绩需要，此前一直坚挺的开发商，也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”，推出“百套特价房，万套品质房”，其中最高优惠将达到450万。

实际上，包括共有产权房等政策性住房，也成为了一些刚需购房者的新选择，共同影响着楼市的供需变动。

一个有意思的现象是，共有产权房由于买卖限制严格，难以满足未来换房需求，在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格，共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示，2019年前9个月，北京完成共有产权房网签超过1.6万套，这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。

在张大伟看来，北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。

而易居研究院研究员沈昕则认为，2019年1-9月，40城新建住宅成交面积同比微增2%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，虽然接下去几个月，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多，但成交量难以明显增长，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。

（文章来源：21世纪经济报道）

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