中梁控股集团(2772.HK，以下简称“中梁控股”)，自成立以来即积极迎合政策、 战略扩展，凭借多元化的土地收购策略、持续优化产品组合，审慎的财务政策，以及标准化及智能化的“独特的阿米巴生态经营体系”等优势，近年厚积薄发。其不仅长期保持亮眼业绩，规模扩张态势显著，更因高成长性、高弹性，被公认为千亿房企中的“优等生”。

“整体来看，中梁控股上市不仅对其土地储备及销售规模都起到了积极推动作用，此外对其财务情况以及商业地产新业务也都十分有利。”易居企业集团CEO丁祖昱分析指出，中梁可以凭借资本市场的资金支持，进一步实现规模的快速扩张。

“黑马”崛起

7月16日，中梁控股成功登陆资本市场。至此，TOP20房企全部上市。

公开资料显示，7月8日，中梁控股已结束簿记，募集净额27.73亿港元。此前，2018年11月13日，中梁控股集团正式在港交所递交招股书，并于今年6月26日正式通过港交所聆讯，6月27日至7月8日期间公开发售。中梁控股计划全球发售共5.3亿股，实际发售股份超出计划31.77%。定价区间为每股5.20-6.68港元，最终定价为5.55港元/股。募集资金主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。

上市三天，中梁控股不仅打破破发“魔咒”，累计涨幅14.36%，市值达到222亿。上市次日又收到了海通国际的研报，海通国际在研报中给予中梁控股“买入”评级，目标价为9.70港元。可见，资本市场对中梁很有信心。

而正式通过港交所聆讯的那天，中梁控股创始人兼董事长杨剑在当日于香港港丽酒店举行的全球发售发布会上底气十足地表示：“我们对上市很有信心。”

这份信心自然来源于中梁控股本身。众所周知，随着行业集中程度的与日俱增，“规模”早已是房企求存的必要条件之一。

根据克而瑞研究中心最新发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》榜单中，中梁凭借681.0亿元的销售额(全口径金额)排名第20位。据招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积3886万平方米。其中长三角区域占比45.4%。据克而瑞数据，今年上半年，中梁加速纳储蓄力，新增土地建筑面积1053.7万平方米、新增土地货值1160.5亿元，分别位列行业第7和11。

值得注意的是，中梁控股的成长速度颇为惊人。2019年，中梁获得中国房地产业协会及上海易居房地产研究院(克尔瑞)中国房地产测评中心授予中国房地产开发企业20强，以及中国房地产开发企业发展潜力10强。而自2017年向港交所递表以来，中梁控股已连续三年获得中国房地产成长性十强企业。

从各项盈收指标上可以看出，中梁往绩期的营业收入及利润亦增长迅速。中梁控股近三年2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率为131%；营业收入则从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率高达221.4%；净利润方面，中梁2018年的净利润为25.26亿，近2017年的5倍，毛利率亦持续改善。

与此同时，中梁过去三年采用平衡增长与稳健的财务政策，公司强调高现金回笼及回报率，有效利用现有资金，对于项目的现金流、控制成本也都有很严谨的监控。例如，在债务管理方面，中梁去年的有息负债在千亿房企中处于较低的水平，公司的现金和资金链相当的安全、流动性非常高，且具有相当通常的多元化融资渠道。

夯实“内功”

令人惊叹的高成长性背后，是中梁擅长抓住市场轮动、挖掘结构机遇的“内功”。

中梁在拿地战略上非常看重趋势和周期。根据中梁控股招股书，考虑到中国非常强的房地产政策周期性，2015年公司布局以长三角二线城市为主，到2016、2017年，利用棚改机遇，扩张至全国的三、四线城市。2018年下半年，回归二线和强三线城市，且截至目前，公司二线和三线的占比在不断提升，坚持深耕与拓展并举，显然踩准了行业发展周期。有市场分析人士指出，在“长三角一体化”正式上升为国家战略的背景下，拥有地缘优势且持续加大在长三角投资力度的中梁控股将不断受益，为其在接下来的发展中赢得战略主动。

值得一提的是，中梁控股在拿地策略上，同样是可圈可点。公司顺应市场，不管是招拍挂、收并购、第三方合作，还是购地等各种各样的策略均在运用，且公司也是看不同的阶段。

与此同时，中梁控股还根据客户的需求、当地的房价水平、不同的标准，进行选择性、结构性或者是民间性的配置，并且选择是标准化或智能化的策略，其中标准化指的是从投资一直到交付。此外，公司还做了一些战略性的供应链，合理地控制成本。

游思嘉曾强调，中梁控股有很强的标准化和可复制性业务的运营模型，项目聚焦首置、首改及再改客群三大标准化住宅产品系列，且多为中小体量、低总价，保证了短、平、快周转。据悉，2018年地价在5个亿以下的项目占了76%，建面在12万平方米以下的项目占了60%以上，一般目标是在7个月以内可以达到开盘，在一年之内实现正现金流，以及达到再投资的目的。

行业持续严格调控的大环境下，亦对房企运营效率提出了更高的要求。中梁深知，要兼顾高速成长与质量的稳健发展，需要在组织架构、人才管理制度、产品设计、运营模式等多个维度全面着手优化。

对此，中梁控股引入日本“经营之圣”稻盛和夫的阿米巴经营管理体系，并首创发展了“阿米巴生态经营体系”，以精简化的区域集团促进组织的扁平化，确保“因城施策”，亦令公司高层快速感知市场温度，从而帮助其突破发展瓶颈。与此同时，中梁还充分授权管理层和激励长期奋斗者，以具有系统化的培训机制，确保中梁团队保有强劲的学习精神。

顺势而为

从百亿到千亿，中梁仅用了三年时间。在中梁上市后，资本市场能否为公司提供更加便利、充足、低廉的融资，高速扩张模式下的中梁控股资本市场会给出什么态度，显然值得期待。

对此，中梁方面表示，公司上市以后将继续坚持稳健经营，对于今年的销售额公司没有设立一个具体的目标，公司以稳健、利润、风控作为经营的监督方向。规模扩张方面还是要看市场机会，会坚持顺势而为。公司今年的销售增长率预期会在头三十强的开发商里面的增长排在前列的。而关于公司债务管理的情况，随着公司上市，股本金会增加，这对公司负债的进一步改善是有利的。对于公司的净负债率，目前还是处于一个比较安全可控的水平的，上市后，会有更大个改善证券。

业内专家的看法则更为一致。有业内专家表示，自5月起中国CDS指数反弹，风险偏好至底部持续回升，反映风险偏好一定程度在反映利率改善预期，利好房地产板块。从结构上看，优质地产股投资潜力较大，特别是像中梁新上市千亿房企，投资潜力较大。

“由于集团紧贴市场需求，近年回归至二线及强三线城市，预期今年合约销售可按年上升三成，而且集团在去年大幅进行资本改善，加上上市集资后的资金，会令集团净负债率，进一步降至低于58%，预期未来整体财务开支会进一步减少。”京华山一研究部主管彭伟新表示，由于内地房地产市道未来几年仍然继续向好，相信中梁控股在上市后会有较佳表现，投资者可认购中梁控股，并作中线持有。

宏汇资产管理董事及投资策略总监林嘉麒亦认为，内房高周转同时面对负债较高，公司去年净负债率降至低于58.1%。公司发售价为每股5.2元至6.68元，市值介于183至235亿元，而去年度现金价值高达145亿元，财务状况健康程度实属难得。

众所周知，当前地产行业商业模式回归房地产开发，规模的重要性开始显现，具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。丁祖昱判断，未来相信中梁会继续加大土地扩张，在市场低迷期间通过逆周期土地收购的战略，以相对较低的成本扩大企业的土地储备。此次中梁-港股IPO上市，不仅能大大拓展其融资渠道，也为其日后的进一步加仓扩储打下基础。

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