我国商业地产从过去的“招商难”进入到当前的“运营难”，这是行业发展需要解决的一大痛点。业界专家认为，差异化定位、个性化运营、文化内涵挖掘是商业地产做好品牌和消费者运营的三大“利器”。

中国商业地产行业发展论坛2019年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，12日至13日在苏州举行。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平说，目前我国商业地产的发展对运营管理能力提出更高要求。商场、购物中心等与品牌租户不再是简单的甲乙方合作关系，而是逐渐发展为利益共同体的合作经营关系，既需品牌运营，也需消费者运营。

苏州柏利城商业管理咨询有限公司总经理张志刚介绍说，2018年，我国建筑面积30000平方米以上的购物中心商城的总数达到近6000家，预计2025年将达1万家。随着消费者喜好和需求发生变化，购物中心等商业地产运营将面临同质化竞争状态。

以单一产品“打天下”取胜的局面很难再出现。张志刚说，商业地产的从业者需要明确自身消费群定位，对市场进行细分，瞄准消费目标群体提供业态及商品的选择。做好差异化定位，才能形成良性协同发展和错位经营，给商圈带来复合增长。

京东集团副总裁赵英明分析说，当前线下消费场景中，购物成为消费者的第二需求，而不是过去的第一需求。商业地产应从过去的以商品为中心，转向以消费者为中心，从过去的多维度扩张，转向聚焦主航道。

近年来我国商业地产逐渐进入存量物业市场。业界普遍认为，改造存量物业比新建物业困难大得多，不是简单的物业商场翻新和重新招租。一般来说，存量物业位于城市的核心区域，面临着周边激烈的竞争，需要重新梳理消费群体，重新定位。

存量资产都有历史和故事，定向挖掘、理解和创新其所在地域的文化很重要。北京广安商业管理有限责任公司总经理胡望林说，要做好存量改造和区域文化的融合，做好创新和氛围营造。“盘活存量资产，最重要的是让资产有灵魂。最高的商业价值是把传统的购物中心、百货和路边消费的形式都转化为精神消费。”

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