含着金汤匙出生的招商蛇口，走到了它的不惑之年，这一年大概率要在转型的起伏中度过了。

资料显示，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称招商蛇口)，最初创立于1979年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市，重组上市后，招商蛇口开始谋求转型。不过从最新公布的年报数据来看，实现业务营收比重调整的目标，招商蛇口还有很长的路要走。

吸收合并招商地产

招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司，曾与保利、万科、金地并称为股市四大代表性地产龙头股。

不过在行业规模化竞争加剧的年代，招商地产却因稳健风格而渐渐掉队，其发展颓势始于2009年。这一年，“招保万金”中的万科销售金额为643亿元，而招商地产仅为205亿元，不足前者年销售额的三成。2010年，差距继续扩大，当万科以1081.6亿元销售成绩攻破千亿大关时，招商地产仅在146.25亿元的阶段徘徊。

申万宏源研报曾指出，对于房地产行业来说，行业集中度的上升是长期逻辑，“大者恒大”在弱市下会更明显。

2015年年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。上市后，招商蛇口一改颓势加快扩张步伐，并在2017年冲进“千亿”俱乐部。

重组上市后，招商蛇口开始谋求转型，并提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。招商蛇口希望借此成为一家城市及园区综合开发及运营服务商，而不仅仅是地产商。

拥抱三四线市场

招商蛇口转型的重点在于三大业务板块的比重调整， 招商蛇口总经理许永军自2015年走马上任后便不断向外界传递转型信号——“招商蛇口已经不仅仅局限于地产业务，园区和邮轮的业务比重在渐渐上升，三大业务会均衡发展”。

招商蛇口总经理许永军 图片来源：招商蛇口官网

从房地产板块来看，按照许永军的设想，招商蛇口“不仅仅局限于地产业务”，随后几年间将把房地产收入从85%左右降到60%。

然而，在2017年的网上年度业绩交流会上，许永军却表示：“2017年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购，退出房地产的央企和地方国企是我们重点关注的对象。”

此后，招商蛇口拿地扩张进一步提速。2017年，招商蛇口在全国获取土地资源计容建筑面积1023万平方米，并成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组。不过前述土地多位于一线、核心二线及周边城市，其计容建筑面积为1023万平方米，权益面积为594万平方米。

进入2018年，招商蛇口拿地依旧迅猛，全年拿地80宗，土储计容面积达1357万平方米，其中权益面积为738万平方米；同时，招商蛇口也相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权。

值得注意的是，其通过拿地新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，较之前聚焦、深耕一二线城市的战略有所下沉。对于房企布局三四线市场的重要性，新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，“房企需要规模，就不能固守一二线城市，放弃三四线城市意味着放弃业绩增长”。

在上涨行情时，许永军固守一二线城市的战略布局，使招商蛇口错失了三四线市场的早期红利。为了尽可能弥补误判行情导致的市场损失，招商蛇口加大三四线市场的土储规模。不过伴随棚改货币化政策调整和三四线楼市降温，招商蛇口的此次布局能否达成预期目标？

野村证券陆挺团队在近期的研报中提出，考虑到今年棚改目标或将略低于去年，叠加抵押补充贷款支持政策的缩减，三四线城市楼市或将面临压力。戴德梁行北中国区研究主管魏东也在接受媒体采访时表示，绝大多数三四线城市呈现人口净流出状态，其房价没有人口、经济的支撑，盲目投资可能会使企业面临风险。

园区、邮轮业务，营收难言理想

一方面，招商蛇口调整拿地策略并下调房地产业务板块的营收比重，另一方面，招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重。

邮轮 中新经纬 姜莹 摄

此前许永军曾设想，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。不过从最新年报数据来看，距离实现业务营收比重调整目标，招商蛇口还有很长的路要走。

招商蛇口2018年年报显示，传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元，占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外，邮轮产业未如预期般实现收入持续增长，其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。

与园区和邮轮板块的惨淡收益形成鲜明对比的，是招商蛇口动辄百亿元的资金投入。以邮轮板块为例，2017年，许永军曾透露计划投入30亿美元(约合人民币250亿元)找厂家制造或通过收并购方式持有邮轮。

然而参考中国邮轮市场的发展现状，情形似乎并不乐观。前瞻产业研究院数据显示，中国邮轮行业2018年接待邮轮量和邮轮旅客量双双下滑，为国内邮轮市场自2006年以来出入境旅客人数首次下降。

此外，招商蛇口的产业新城建设开发的进度也存在问题。招商蛇口年报经营风险提示一栏中提出，产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通费时，目前正就下一步规划建设开发与当地政府进行协商谈判与方案制定，项目开发建设的时间存在不确定性。

业务板块比重的调整对企业来说意味着战略重心的再平衡，站在三大业务板块深度调整的当下，转型的每一步都在考验招商蛇口的审慎决策与灵活应对。在业务协同发展的道路上，招商蛇口需要寻找到合适的平衡点。

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