2019年以来，房企密集发债，发债个数、总量已经远超去年同期，表现在境内信用债、境外美元债同时猛增。

不过，这些债券的募资用途仍多是“借新还旧”。

境内方面，前2月地产信用债总计超1000亿元，远超去年同期241亿元。境外方面，2月至少已有75亿美元债券公告发行，有的美元债利率已超过10%。

市场人士认为，今年以来房企密集融资并不能理解为融资环境整体放松，因为房企发债主要仍是用于借新还旧，用于再融资或偿还到期债务。部分房企美元债券融资利率仍处于高位。今年地产企业债务到期压力较大，中小房企仍面临偿债压力。

有美元债承销人士指出，地产美元债主要还是境内投资人，此外还包括来自新加坡、美国的一些大型资管机构。

对于年初美元债的发行热，该人士指出，除地产企业流动性压力外，年初也是各大资管机构“做资产负债表”的时机。地产美元债备受追捧，“我们刚定价了一笔2亿美元债券，初始定价指引10.5%，最终定价9.950%，缩窄了55bps，收益率曲线有所下降”。

不过，中资美元债一般面临评级缺失问题。根据光大固收统计，中资美元债存量较大的房地产板块的64个境外发行人中，存在标普发行人评级的主体仅31家，主要原因为境外评级的流程相对更长，评级流程可能使企业错过募集的最佳时间窗口，一些企业也很难获得预期评级。

境内发债融资改善

今年以来，房地产企业境内信用债发行猛增，显示其融资环境有所好转。根据Wind统计，2018年1-2月，房地产企业总计发债1078.47亿元，远超去年同期的341亿元。

不过，企业发债一般用于偿还已有借款。例如，上交所3月5日受理建发房地产50亿元小公募公司债，建发房地产截至2018年9月末的资产负债率为78.91%，该笔债券用途全部用于偿还借款。

2月25日，碧桂园发行58亿元小公募公司债获交易所通过。碧桂园2018年9月末的资产负债率92.08%，募资用途拟用于偿还碧桂园控股拨付给发行人合并范围内公司用于偿还银行借款及补充流动资金形成的款项，碧桂园控股在收到归还的款项后，将用于偿还此前发行的熊猫债。

从企业资质看，据国金证券统计，不同评级在筹资端的表现分化明显。AAA级主体在直接和间接融资上均有明显优势，是2018年地产债发行市场回暖的主力。AA+和AA评级企业直接融资规模较2017 年并无大幅度的增长。间接融资方面，AAA级企业融资规模的增长亦远高于其他评级，其在2017年，为弥补债券融资的不足，间接融资量提升显著，而2018 年该趋势有所缓解。

美元债再次火爆探因

3月以来，不到一周时间，就有5只地产美元债发行。

3月3日，正荣地产公告将发行2亿美元、2022年到期的优先票据，年息9.15%计划以票据发行所得款项净额再融资其现有债务。3月1日，合景泰富公告，将申请一笔2023年到期、总额为3.5亿美元、利率7.875%的优先票据，拟将所得款项用于境内及离岸债项再融资。3月1日，华夏幸福公告，子公司完成发行5.3亿美元、利率8.625%，期限2年的高级无抵押定息债券。该公司表示，债券发行有利于进一步改善公司债务结构、拓宽融资渠道，推进公司产业新城建设。

据公开信息统计，2月，至少有10余家地产企业发行75亿美元地产债。

对于地产美元债备受追捧的原因，有香港美元债承销人士认为，美元加息预期下，带动美债收益率预期，与境内债市相比，美元债市回报较高。当下仍是资产荒，大型资管要“在年头做资产负债表”。相较于其他美元债券品种，地产企业“至少还有地”。

此前，地产美元债权融资2017年在调控政策下极其火热，当年发行约507亿美元，为历史峰值。2018年，在美元加息等背景下，地产美元债小幅回落，出现负增长，当年发行497.7亿美元，同比减少1.89%。

2019年，地产美元债再次火爆，多家房企在春节前后密集发行美元债券融资，但其发债目的一般多为“借新还旧”。

例如，3月1日，雅居乐公告，已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据，所得款项用于为若干现有负债再融资。

2月28日，旭辉控股公告，将于3月上市2023年到期3亿美元、利率7.625%的优先票据，所得款项用于其现有债务再融资及一般企业用途。2月28日，瑞安房地产公告称，发行总额5亿美元、利率6.25%、2021年到期的优先票据，所得款项偿将于短期内到期现有债务，部分可能会偿还部分初始购买人或其联属公司提供给集团的贷款，并将剩余款项用于一般企业用途。

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