楼市冬天来临，中小房企开始啼饥号寒了。

9月18日，德信中国控股有限公司向香港联交所主板递交上市申请。

在房地产行业准备筹粮过冬的时候，这家规模仅300亿的浙系房企试图弯道超车，实现千亿梦想。然而，楼市资本论却从其招股书中看到，德信净负债高达192.6%，这次赴港上市，60%的募集资金拟用于现有物业项目的开发，显示公司资金极度紧缺，项目开发等米下锅。

一方面债务高企、经营步履维艰，一方面豪情满怀、欲冲千亿大关，在这个冬天里，德信的追梦之旅还能走多远？

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试图弯道超车的浙系房企

德信中国控股2018年1月16日在开曼群岛注册，旗下主体企业是1995年由董事长胡一平和三名独立投资者创立的德信地产，初始注册资本仅100万元，其中胡一平持股45%。

德信地产后来经历了多次股权转让及增加注资，最后成为由德信控股100%持有的全资子公司。据招股书披露，在这次IPO重组前，胡一平持有德信控股91.61%股权，其子胡诗豪持有另外8.39%股权。

为了赴港上市，德信地产将股权架构再次进行调整。上市主体德信中国分别由德欣、德源、创智持股84%、10%、6%。其中德欣由胡一平持股92%，胡诗豪持股8%；德源由胡一平100%持股；创智由独立第三方陈跃100%持股。招股书称，由德源持有的10%股权日后可能用于股份激励计划。

作为德信第二大股东的胡诗豪，今年23岁，5月份刚刚获得美国马萨诸塞波斯顿学院的金融学士学位，目前在哥伦比亚大学攻读物业开发硕士学位。他现为德信非执行董事，主要在财务领域提供建议谘询。

在德信的高管层中，胡一平的长期伙伴费忠敏担任执行董事兼总裁。费与胡同年毕业于浙江育才职工大学建筑学专业，1997年加入德信地产，已多年担纲总裁职务，主要负责公司日常管理和经营。

德信是一家典型的浙系区域房企，深耕浙江及长三角20多年，2005年总部由湖州迁址到杭州，目前已形成“一体两翼”的业务架构，以住宅开发为主，以社区商业、产业小镇为两翼，同时发展长租公寓并涉足健康养老产业。

招股书显示，德信销售业绩2015年-2017年连续翻倍增长，分别实现销售75亿、150亿及270亿。2018年上半年，德信地产流量销售额为185亿，在国内房企销售榜上排名第62位，仍然属于中小型房企行列。

销售规模虽然快速增长，但德信的营收增长并不明显。2015-2017年，德信营业收入分别为56.95亿、69.8亿和65.54亿，今年上半年更滑落到24.71亿，同比下降了10.6%。

中国房地产目前正在进行剧烈的结构性调整，千亿规模以下的中小房企压力山大。规模只有300亿的德信不甘寂寞，试图通过香港上市实现弯道超车，拿到楼市下半场的“千亿”入场券。

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三年冲千亿，只为拿到下半场入场券

早在2005年，德信地产就曾怀揣千亿梦想进军杭州，以浙江为主战场扩展布局。迄今，德信已成功进入15个城市，基本完成长三角区域布局。

截至2018年6月30日，德信中国的土地总储备为636.26万平方米，其中545.45万平方米位于浙江省，土地储备前六大城市分别是温州、湖州、杭州、徐州、台州和宁波。招股书显示，德信在温州、杭州和湖州分别持有26个、24个和17个项目。

在德信2017年270亿销售业绩中，浙江占比高达90%，其中仅温州一城就贡献了40%。2018年，德信在温州、杭州、徐州、湖州和嘉兴的营收分别为18.9亿元、4.3亿元、7372万元、4586.7万元、812万元，五地加总占到总营收的99%，业务布局相当集中。

地产业务过于依赖三四线城市，且布局主要集中在江、浙两省，使德信抗风险能力较低，很容易受到区域楼市调整和地方调控政策的冲击，从而影响公司整体业绩表现。

创业20多年来，德信更像是一名稳健型的长跑选手，追求持续、健康、有质量的增长，而忽略了速度。现在，面对房地产行业剧烈调整，费中敏认为，吨位决定地位，德信必须加快冲击千亿目标，获得未来继续参与游戏的入场券。

德信将2018年销售目标锁定350亿，并在此基础上制定了“三年冲千亿”目标，要求保持每年30%-50%的中高速增长，确保2021年达到千亿。

“哪怕楼市调控收紧，我们对德信未来平均40%的复合增长依旧保持较高信心。”费中敏说，作为一家中型民营房企，德信唯有在潮水退去的时候，才能通过自身过硬的专业能力获得比较优势，拉开差距。

在费中敏眼里，德信是地产界为数不多的能够兼顾快周转和产品品质的房企之一。他要求新项目摘牌后，4个月主体开工，5个月样板区开放，6个月首次开盘，并以标准化、精细化的施工流程和营造工法，确保产品的高品质。

对未来千亿目标，德信的设想是大杭州三分之一，浙江省内其它城市三分之一，省外三分之一。为此，德信着手调整城市布局，立足浙江，深耕长三角，聚焦都市圈，重点布局全国中心城市，在形成独特优势后，进一步向周边城市“俯冲”，围点打圆。

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上市救急，项目开发等米下锅

千亿规模意味着持续的投入和开发，需要源源不断的资金注入。而德信前几年的倍增式扩张，使得负债迅速攀升，随着房地产融资渠道的日益收紧，融资不但成本看涨，而且越发困难。

根据招股书，德信2015年、2016年、2017年公司的有息负债分别为45.63亿、81.23亿和101.36亿，三年翻了一倍多。目前，德信的有息负债为112.11亿，短期偿债压力较大。

德信的净资产负债比率也多年维持在行业高位。2015年、2016年及2017年，其净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，上半年虽然降到192.6%，但仍远高于行业平均水平。

截至2018年7月31日，德信总融资额为102.56亿，融资成本较高，达到7.63%。为了实现规模扩张，德信必须想法设法寻求多渠道、低成本融资，这是其赴港上市的重要原因。

德信在招股书中承认，由于近两年国家政策的调整，公司计划进驻的主要城市快速发展，导致土地成本增加，可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

不仅拓展土地资金急缺，在现有地块开发上，德信同样资金紧张，等米下锅。据招股书，德信募集资金的60%将用于开发若干现有物业项目的开发；约30%用于潜在物业开发项目的土地收购、建筑成本以及土地储备；其余10%用于公司营运。

今年以来，先后有弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家中小房企在港交所递交上市申请，德信只是这些排队房企中的最新一员。

不过，对这些资金极度焦渴的中小房企来说，香港资本市场并不是一条理想的融资捷径。港股整体估值在全球处于较低水平，尤其是内房股，估值严重偏低，对支持企业规模扩张，可能只是杯水车薪。

在当下调控政策趋严和融资渠道持续收窄的大环境下，中小房企没有足够的能力去撬动行业格局。德信赴港上市，如能打通一条境外融资渠道，攒够粮食安然“过冬”，也算是一个不错的结果。

有梦想，就有远方。怀揣千亿梦想，还在扩张路上艰难跋涉的德信，会走进下一个阳光灿烂的春天吗？楼市资本论祝其好运！

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