摘要：房企的冬天是不是真的来了？

曾以“招保万金”著称，并列于头部房企的金地集团，近期因多个楼盘装修质量问题和业主发生冲突。其实，这已经不是什么新闻，很多大房企近期都遇到类似事件。

金地的不同在于，其现金流急剧下滑。有媒体就注意到，金地集团2018年上半年经营性现金流净额为-107亿元，同比下滑达257%，在A股上市房企中位居倒数第二名。

这家著名房企到底怎么了？未来走向如何，或者更进一步，房企的冬天是不是真的来了？

1、资产负债率持续升高，1年后应付债券高达335.25亿元，增长52.11%

如下图，截至2018年6月末，金地经营活动产生的现金流量净额，-107.85亿元，去年同为仅为-30.15亿元。

金地2018半年报的解释是，销售回款减少、保证金支出增加。

图1.2018年6月末，金地现金流情况 图表来源|金地2018半年报

通过半年报，杠杆游戏还注意到，2018年上半年，金地实现销售面积375.5万平方米，同比上升0.13%，但实现销售金额630.7亿元，同比下降10.3%。

半年报解释，原因是主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取证及新推货资源较少。

一方面是销售金额下滑，一方面资产负债率从上年末的72.13%，上升到2018年6月末的76.63%。而2016年，这一数据为65.43%。尽管负债率上升，但这一负债率在目前的主流房企当中，仍处于较安全的水平。

图2.截至2018年6月末，金地资产负债情况 图表来源|金地2018半年报

伴随着负债率激增的，自然是债务总量激增。

图3.金地1年后到期应付债券 图表来源|金地2018半年报

金地2018半年报显示，金地1年后应付债券方面，高达335.25亿元，期初为220.40亿元。也就是比此前上升了52.11%。不过，截至2018年6月末，金地持有的货币资金达到310.7亿元，还是高出短期负债和一年内到期非流动负债。

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伴随金地现金流负100多亿元、负债率继续走高、一年后应付债券大幅增长，怎么生活是个难题。

仅仅以截至2018年8月底为例，金地债券、中票、短融等已经发行185亿元。见下图4。

图4.截至2018年8月末，金地当年发行的债券、中票、短融等 图表来源|金地2018半年报

而去年全年上述发行115.5亿元，外加2亿美元境外发债。见如下图5。

图5.2017年，金地当年发行的债券、中票、短融等 图表来源|金地2017年报

具体来看，截至2018年8月末，债券发行已经高达90亿元，去年全年才40亿元。不仅如此，今年最高利率5.7%，而去年为5.05%；今年最低利率5.0%，去年最低为4.85%。

此外，中票方面，截至2018年8月末，金地发行55亿元，去年全年为15亿元。今年最高发行利率为5.9%，去年为5.07%；去年最低利率也是5.07%（因为只发行了一笔），今年最低为4.8%。

短融方面，截至2018年8月末，金地发行40亿元，去年为30亿元。

其他资产支持专项计划、境外债券，截至2018年8月尚没有，去年分别为30.50亿元、2亿美元。

还值得一说的是，杠杆游戏注意到，银行借款方面，金地半年报披露，截至2018年6月30日，金地获得各银行金融机构授信总额人民币1865亿元，已使用银行授信总额为人民币349亿元，尚剩余授信额度1516亿元。

而截至 2017年12月31日，金地获得各银行金融机构授信总额人民币1681亿元，已使用银行授信总额为人民币272亿元，尚剩余授信额度1409亿元。

如果简单换算一下，2018上半年，金地新增使用银行授信77亿元。

其实还不止这些，金地“关于2018年累计新增借款的公告”披露：2018年1-8月，金地累计新增借款金额为244.73亿元，占2017年末经审计净资产579.56亿元的比重为 42.23%。

图6.2018年1-8月，金地新增借款金额及构成 图表来源|金地关于2018年累计新增借款的公告

其中，新增公司债券、中期票据、超短期融资券等公开市场融资合计153.18亿元，占2017年末净资产比例为26.43%；新增银行贷款99.55 亿元，占2017 年末净资产比例为 17.18%。

3、房企入冬已是大概率事件

金地的债务、资金压力只是诸多房企的代表之一。

近期不少楼盘打折、促销，也发生了一些“维权”，以至于自己表演楼盘被砸，吸引买家的表演都出来了。

总之一句话，房价入秋、房企准备入冬是大概率。杠杆游戏就注意到，有媒体引述龙头房企高管的话说，“全国约有三分之一楼盘已出现实质降价”。

出现这个情况，首先主要是预期生变，今年以来，特别是年中，最高层发出了遏制房价上涨的最强音，调控一直没放松。金九银十没有了昔日的盛况。

为此，很多房企都做了准备，万科计提10多亿元，绿地更是计提20多亿元。其他上市房企，包括金地，动辄计提上亿。

这样的情况，房地拿地能力、意愿整体自然是放缓。而放缓一方面有地价高的因素，一方面销售和回款确实不如过去。如上文分析的金地。

大哥万科也一样，郁亮在“活下去”会议上就透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。有趣的是，万科接着就把华夏幸福环京的地块收了很多。见杠杆游戏《华夏幸福不幸福？万科接手活下去！》（10月10日）

这样的情况下，你怎么要求房企拿地都积极？

别说拿地得谨慎，有息负债规模较大、融资成本高的房企，这样的行情之下，能不能顶过去都不好说。

房企入冬，不是危言耸听。当然，不少国资背景的房企，负债率低、融资能力强，他们抗击能力或许更强。

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