满屏都在讨伐万科的“活下去”，是故意作秀，是营销，是在唱空中国楼市，吓死中小房企，万科等着捡尸，什么评论都有。

因为万科明明手里握着1595亿的现金，完全可以覆盖1年内到期的所有负债609亿，还绰绰有余，净负债率32.7%，这么一家财务稳健的房企，都活不下去了，意味着全中国的房企都要死了。

所以当万科喊出“活下去”这个口号时，没有人会真的相信万科是活不下去了，只好去揣测万科背后到底有什么阴谋。

虽然我跑万科十年了，但还是不喜欢瞎猜，也很厌恶阴谋论，所以专门跟几个万科的人聊了下，包括官方和非官方，集团和地方公司。

我们先要搞清楚，这个“活下去”为主题的会议，是万科集团在大梅沙总部的会议室里开的，不是某个酒店，是集团管理层和万科各个一线公司总经理才能参加的内部会议，并不是万科对外的会议，只是有人泄密了。

所以内部会议的目的，就是希望跟各个地方公司管理者多交流，并不是说万科活不下去，而是要大家有一种危机感，对当下的严峻形势有一个清醒的认识，房地产即将迈入一个艰难的时刻，大家要形成统一共识，让未来活的更久一点。

说郁亮矫情的，故意装可怜的，我不知道你们咋想的，人家一个董事长，跟下面的lead们灌输战略路线，是装给谁看呢？万科要打悲情牌给政府看吗？就凭万科一个企业能打的动中央放松调控吗？能打的动央行放松贷款吗？太高估了万科的能量了！

还有人说华为可以喊活不下去了，但你万科不行，因为万科是上市公司，要对股东负责，华为没上市，随便他怎么喊，但我觉得恰恰是对股东负责，一个领导者，才需要在行情危机来临时，具有前瞻意识，危机意识，难道当一个充满泡沫的市场，到了悬崖边上，居民杠杆都加不上去了，而库存在增加，而政策却没有半点放松的迹象，大家都在因为融资回款发愁的时候，你还要他对后市保持很乐观的态度吗？有什么理由乐观呢？

万科喊出“活下去”，对其他房企反倒是一种警示作用，因为冬天真的来了！

如果万科真的那么有私心的话，就应该闷不作声，等着一大批小房企死了后，万科直接去抄底收购岂不是更好？全中国那么大，十多万家房企，万科的市场占有率才不到4%，能有多大的影响呢？所以这些阴谋论根本就站不住脚跟。

如果你了解万科过去几年在干什么，受了谁的影响，也许就不会对郁亮喊出“活下去”这么大惊小怪了。

这几年万科一直把华为作为主要学习的对象，郁亮亲自带队去华为考察，从华为挖人，有几本华为的书是必读的，万科员工甚至感觉公司的管理越来越像华为了。

包括：待遇倾斜到一线，一线的工资与非一线的要拉开差距，向奋斗者，创造价值的员工倾斜；一位万科员工告诉樱桃，今年改革收入倾斜到一线之后，他的收入翻了一倍。

比如职级工资体系重构，每年都要考核竞聘上岗，薪酬每年调整一次，35岁以上如果升不上去，你的压力就很大，大部分人会选择跳槽，年轻人上；推崇奋斗者精神，不能养闲人，岗位工资根据你贡献的价值来浮动。

比如组织重构，采取管理层轮值，比如深圳公司的总经理就是轮值，万科泊寓也有轮值.

在万科内部员工看来，郁亮提出“活下去”，和比尔盖茨说的“微软距离破产永远只有18个月”，以及任正非所说“华为距离破产永远只有30天”的危机感如出一辙，都是一种居安思危，一种对市场的敬畏，一种真正穿越周期的自我警醒。

当一个领导者过去几年脑子里，不断被灌输一种危机感，一旦行业拐点来临时，喊出“活下去”就真的不足为奇了。

我今天的文章并不是万科的公关文，只是面对很多阴谋论，不吐不快，很想客观的谈下。

地产行业的人觉得，万科你既然老在说危机，从08年就说拐点，2012年又说白银时代，现在又说活下去，一直唱衰房地产，狼来了喊了十年，怎么不离开这个行业呢，可你偏偏还在不断拿地，而且业绩高歌猛进，规模从08年的478亿做到了五千多亿，这不是婊子干的事吗？

我从08年做记者就开始跑万科，每次万科的年度发布会都会参加，说实话，在媒体面前，十年来，万科也没有不看好过房地产，哪怕是2012年，万科提出白银时代，媒体追着问郁亮，这是不是意味着房地产不行了，郁亮都是说，白银虽然没有黄金值钱，但它也是一种贵金属，中国的城镇化还没有完成，还有很大的空间。

只不过为什么会有白银时代的提法，是因为过去是黄金时代，毛利率高，没有调控，地产公司不多，闭着眼睛都赚钱，而慢慢的调控成为常态化了，各行各业都来做地产了，毛利率下降，不好做了。

所以也是在2012年，万科提出战略转型，做城市配套服务商后，才开始发展除住宅之外的其他业务，但万科并没有去地产化，住宅始终是主业。

当然，万科白银时代的提法，确实是看走眼了，因为那是史上第一次大规模的调控，万科也没经历过，结果没有料到2014年下半年会开始放松调控，在去库存下，万科采取的保守策略，让布局二三四线的碧桂园和恒大这两家房企，加杠杆弯道超车后来居上了。

按照孙宏斌的说法，2015年之后，房地产迎来了超级大牛市，房价疯狂上涨，显然是钻石时代，而非白银时代。

哪怕是说“活下去”，并不是说房地产没有前景可言了，而是谁熬过这个冬天，就能迎来春天。

最近在9月8日北方区域的媒体交流会上，郁亮跟记者说，“我到今天为止仍然觉得行业非常有前景，但是像过去那种容易赚钱的时代，我早就说了一去不复返了，但是很多人不相信这个事情，尤其是前两年万科在规模上不再领先之后。我们今天终于认识到，我们的行业简单以规模、速度评价是不合适了。”

所以未来三年，万科就是要收敛聚焦，瘦身，有些业务不做了，主要是没有利润或者有风险的业务不会做了。

今天郁亮说活下去，大背景还是政策严控，地产银根紧缩，金融去杠杆，这在上次流出的例会文件上郁亮也说了，今天我们面临的转折是全方位的，在政治、经济、国际、军事等方面，社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

市场行情从7月份开始真的在急转直下，大公司最先感受到变化。

有个前瞻的数据值得注意，万科全国7月份访客量环比下滑约20%，8月份环比下滑约5%。

三季度的销售数据刚刚出炉，特别是前三强，碧桂园、恒大、万科，相比二季度已经有明显下滑了。

碧桂园五六月的销售额还在700亿以上，七八月就下滑到了四百多亿，业绩下滑太厉害了。所以碧桂园在全国的多个城市都开始降价了，我昨天的文章，各地粉丝也留言反映了不同的降价情况，特别是三四线城市，市场冷淡的比我预想的要快。

克尔瑞图：2018年前三季度前100强各梯队各季度总规模走势（单位：亿元）

万科某地方公司的人跟我说，现在他们回款压力很大，一切以回款为目标，拿不到回款他们的奖金都没有，他们都会鼓励客户选择一次性付款，可以享受多一点折扣，他们也会帮客户想办法找钱，这样万科就可以快速回款了。

有的万科分公司要求开盘一年内必须清盘，有些卖的不好的分公司开始降价促销了，比如厦门。

融创现在对回款甚至给出了佣金鼓励，客户全款付的，给销售人员佣金提高50%。

总之前面四大房企，碧桂园，恒大，万科，融创四家都已经感受冬天来了，现在拼命回款，减少拿地。

2016年以前还有很多房企学万科，但是后来发现万科错了后，他们转而把恒大碧桂园作为学习的榜样，可是学到了一半，政策又突然去杠杆了，结果碧桂园模式也出现问题，学不下去了，大家都乱了阵脚，所以不到最后，真的说不好谁是赢家。

有个巨头都开始裁员降薪了，银行也在催着还开发贷款了，所以不得不......还有的中型房企都拖欠员工工资了，具体我就不点名了，节后有机会再专门写一篇吧。

面对政策的不确定性，小心驶得万年船，万科这次如此谨慎，不是坏事。

樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌短周期，不唯空，不唯多，只唯实。

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