REITs是不动产资产证券化融资的一种方式。目前我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为类REITs、CMBS和租金收益权ABS。三者的主要区别在于证券化的底层资产不同。

类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池。类REITs不直接就商业物业进行操作，原始权益人通过物业注入项目公司，以项目公司股份转让的形式转让商业物业。类REITs是对应公募REITs的称呼，REITs的全称为房地产投资信托基金。

类REITs其实并非官方定义，主要是指私募REITs产品。类REITs与国外标准化REITs，也就是市场所期盼的公募类REITs具有本质区别。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities) 商业抵押贷款资产证券化，是以商业地产为抵押形成的，抵押贷款为底层资产。与REITS相比，CMBS是一种纯粹的债权性质的产品。与银行信贷相比，CMBS是抵押给信托或私募基金，获取信托贷款或者委托贷款，信托或者基金通过专项计划向投资者筹款。CMBS的抵押率更高，可以比银行信贷融到更多钱。

租金收益权ABS以租金收益权为底层资产，实际上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。

2005年，商务部首次明确提出“开放境内REITs融资渠道”的建议。自2006年证监会与深交所启动REITs产品工作以来，监管部门对中国推动REITs发展总体持正面态度，并相继开启了推进REITs产品的试水动作。但受制于经济、财政、房地产、税收、城镇化等诸多因素的综合影响，REITs在较长时期内都处于政策论证阶段，在操作层面进展较为缓慢，2010年之后甚至一度处于停滞状态。

随着2012年我国资产证券化的恢复试点，监管层2014年对REITs的态度再度趋于积极，住建部等部委启动REITs试点方案编制工作并在北上广深开启了具体操作，当年就有两单私募REITs获准发行，类REITs市场正式破冰起航。

2015年，住建部进一步提出积极推进REITs试点，加快培育和发展住房租赁市场；2016年，REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，我国REITs发展进入快车道。

2018年4月25日，证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”），是首个落地的资本市场支持租购并举政策。其中明确提到试点发行房地产投资信托基金（REITs），这意味着公募REITs落地指日可待。（江聃、张达整理）

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