案例

王女士想换电梯楼

王女士家住广州越秀区，20多年来一直跟先生从事个体生意，小生意做得红红火火。如今儿子已经上大学，王女士年岁渐长，开始考虑把自住的老楼梯楼卖掉，再买一套较新的电梯楼。

据了解，该套物业位于农讲所附近的德政中路上，面积60平方米左右，贷款已还清。

王女士说，对于年轻买家来说，房子在五楼并不算高，但自己越来越觉得有点力不从心。据她了解，该套物业的市场价格为200万元左右。

广州日报全媒体记者林琳

广州日报讯 （全媒体记者林琳）“住了20年楼梯楼，年纪越大就越觉得上下楼不方便，想换电梯楼，可是现在是换房的好时机吗？”家住广州老城区的王女士最近想把自家的老房子卖掉，卖一买一，但是对于目前时机是否合适有些犹豫。业内人士认为，二套房买家要考量现有房产的保值、增值能力，在资金充裕的情况下，对于保值性较强的物业如市区学位房，可选择出租获得租金和房产增值的收益。

分析：学位房莫轻易售出

事实上，王女士手中有一定的储蓄，有能力一次性付款购买一套250万元左右的电梯楼，儿子劝她不要卖老房子，可以用于出租，她又考虑卖房后用房款投资理财产品，或把卖房所得用来增加购房预算。

记者了解到，王女士的物业属于保值性较好的名校物业。这套位于德政中路小区的房子对口省一级的清水濠小学，且旁边就是省实验中学，有不少“择校租居”的升学陪读家长对其情有独钟，因此租赁需求旺盛。目前该板块的学位房租金在4000元/月左右，以房产价值200万元计算，房子一年的租金收益率约为2.4%。除了租金回报，这套房子还有增值可能。中介人士黄文峰告诉记者，自从二孩政策放开之后，该路段的学位房买家已增加了两成左右：“业主绝对不用担心房子‘烂在手里’。”

如果王女士出售目前的房产，用200万元的所得房款投资保本理财产品，年收益5%左右，黄文峰认为还比不上不卖掉房子的回报：“物业的租金加上房产增值，净收益要高于卖掉房子的理财收益。”

而如果用200万卖房款来增加购房预算，黄文峰认为总价400万元的物业的增值幅度并不一定高于市中心的小户型学位房，而且以王女士2~3个人的小口之家，250万元预算在市中心仍有不少选择，因此建议在存款充裕的情况下，王女士可将现有学位房放租，用已有的储蓄购买另一套物业。

建议：买家可考虑同区换房

按王女士的实际情况，可以在市中心选择什么实用户型的电梯楼？房天下广州二手房电商海珠区总监朱武林建议，如海珠区的南洲板块有不少是来自荔湾、越秀老城区的“以小换大”的改善型买家，他们青睐的物业以70~80平方米的两房电梯楼为主，总价在200万~300万元之间不等，同样的预算还可以考虑新港西板块的望江小区，环境比较安静。如果希望购买面积更大、楼龄更新的物业，还可以考虑白云区金沙洲板块，六号线浔峰岗、沙贝地铁口附近也有不少大型物业，略高于200万元的总价极有机会入手90~100平方米的三房电梯楼单位。

此外，除了“跨区”买房外，以王女士的预算也可以在越秀区就近选择房源。黄文峰建议王女士避开学位房和地铁口物业，选择一些均价3万元/平方米左右的电梯楼小区，如越秀区的麓湖板块，250万元可以入手80平方米左右的电梯楼，该处靠近麓湖公园和白云山，居住环境好，适合有养老打算的买家。黄文峰介绍，同区换房的好处，一方面是方便打理出租的物业，另一方面，王女士在比较熟悉的环境下继续生活，更加方便，也更能适应。

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