万科旗下物业与空间服务板块万物云走向成熟4月1日港交所披露万物云招股书，联席保荐人为中信证券，花旗，高盛

招股书显示，2019年至2021年，万物云营收分别为139.3亿元，181.5亿元和237亿元，毛利分别为24.7亿元，33.6亿元和40.2亿元截至2021年末账上现金及等价物64.3亿元

万物云主要有三大业务:社区空间居住消费服务以万科物业品牌提供基础物业服务，并推出朴邻等品牌开展房屋经纪，租赁管理以及房屋修缮等服务，商企和城市空间综合服务分别对应万物梁行和City Up品牌，AIoT及BASS解决方案服务则提供远程空间科技运营。

社区服务仍然是营收大头，2021年这部分贡献营收131.6亿元，占比55.5%，商企和城市服务，解决方案服务分别占比36.7%和7.8%。

物管领域龙头碧桂园服务 2021年末住宅物业在管面积为7.66亿平方米万物云紧随其后，同期住宅物业在管面积约为6.6亿平方米在管面积集中在新一线和二线城市，占比分别为43.8%和32%，华东地区占比最高，达34.5%

万物云近三年毛利率分别为17.7%，18.5%，17%分业务来看，2021年解决方案服务的毛利率近30%，而社区服务，商企及城市服务的毛利率均约16%

对于毛利率偏低的问题，万物云CEO朱保全在近期万科业绩会上回应称，已上市的物业公司毛利率大概分为两个阵营:一类是在15%左右，一类是在30%左右万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，15%左右是一个合理区间朱保全认为民生行业的信任关系远比毛利率重要

万物云对万科的销售依赖并不高近三年，万物云来自万科集团的销售收入分别为17.7亿元，28亿元和38.2亿元，占同期总收入的12.7%，15.4%和16.1%

万科企业连同全资公司共同构成控股股东集团万科企业直接持股6亿股，占已发行股本的57.12%，加上全资附属公司万倾，万斛，万马争先，盈达投资基金，万殊之秒及万斛泉源的持股，合计可以行使62.89%的投票权其他股东还包括博裕资本，58同城，琳珠集团等

当前港股物业，互联网板块估值回落不过，朱保全对此表示，万物云上市主要考虑的是自身发展成熟了，公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素从估值角度来讲，万物云当前的上市时点更合适，因为当前估值更理性，能够给投资者一个更恰当的投资机会

此次上市募集资金暂未披露，万物云表示募集到的资金将主要用于业务扩张，实现规模经济，开发AIoT及BaaS解决方案，收购或投资上下游供应链服务商等。在房地产寒冬中，长期受到市场关注的万物云终于正式宣布分拆上市，万科持股63%。这次市场会给多少？。

前十大房企的物业板块悉数走向上市除万物云外，龙湖集团旗下物业管理及商业运营板块龙湖智创生活在1月向港交所递交了招股书

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