拿地两年，迟迟未能入市的新著东方项目再次遭遇变动。上周，持股51%的华侨城宣布出让股权，这已是华侨城的第二次撤退，这次华侨城将彻底退出。虽然公司方面并没有对外说明，但是在行业人士看来，华侨城对于资金的配置、战略的转移等决定了其不得不退出。在华侨城退出之后，这个总价80多亿元的项目将由谁来接盘？接盘者又将如何操盘？在周边同时间段土地出让的项目如今已纷纷入市，留给新著东方的时间和空间已经很紧迫。

华侨城“止损”

在以出让近半股权的方式迎来合作伙伴泰禾数月后，华侨城决定将丰台新著东方项目彻底出售。据北京产权交易所10月31日更新的预披露信息显示，北京侨禧投资有限公司将出售51%的股权，由于尚处于预披露阶段，标的价格还未确定。而北京侨禧投资有限公司是华侨城持股51%的公司，也是当初新著东方项目的拿地公司。

对于华侨城而言，当初独自扛下丰台高价地，如今又选择无奈出手，付出代价不菲，但从账面上来看，本次出让似乎并未亏本。8月1日，华侨城正式与泰禾签署《产权交易合同》，据此，华侨城以挂牌价7.34亿元向泰禾集团转让持有的北京侨禧49%股权，泰禾集团同时需向北京侨禧提供股东借款，专项用于北京侨禧偿还公司的部分股东借款本金44.49亿元及相应利息。因此，泰禾拿下北京侨禧投资有限公司49%股权的总代价为51.83亿元。

根据8月1日泰禾公告中披露信息推算，华侨城出售新著东方100%股权所获总代价约为105.78亿元。从侨禧项目经营数据来看，到今年三季度末，侨禧项目公司总资产94.5亿元，负债97亿元，所有者权益-2.7亿元。

业内人士表示，虽然急于出手，但企业又要“止损”，接盘者付出整体成本必然高于当初拿地。但对于华侨城而言更是一笔赔本生意。大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入。易居研究院中心总监严跃进也认为，华侨城出让北京丰台地王可能也是出于公司整体战略需要。不排除该公司目前需要快速回笼现金的目的，毕竟限价政策令项目无法按照当初的预定时间入市，必然令公司资金承压，不排除是一种救急的做法。另有分析人士称，目前华侨城已锁定文化、旅游、城镇化等产业为核心的战略定位，调整公司布局策略，减少纯住宅项目开发。目前，该公司在京津冀地区有多个几十平方公里的大型综合项目正与当地政府签定协议，出售新著东方项目的资金将有助于这些项目的快速推进。

接盘者泰禾？

“下一个问题是谁会是最后的接盘者”，一位楼市观察人士分析，目前来看，泰禾的态度比较关键。作为项目49%股权的持有方，泰禾在项目剩余股权出让上有优先发言权。按照《公司法》相关规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。这也意味着，华侨城出让企业股权，泰禾具有优先受让权。如果泰禾愿意接手，华侨城侨禧项目剩下的51%股权则很难旁落。

上述人士进而介绍，虽然选择了公开挂牌出让股权的形式，但作为国有上市企业，这是必须的程序，按照常规，企业出让旗下公司项目及股权，都会先在私下寻找买家。

对于彻底出让项目剩余股权的做法以及是否有买家上门等话题，华侨城在面对北京商报记者采访要求时三缄其口，而泰禾方面对该话题也是避而不谈。

实际上，有熟悉两家公司的人士向北京商报记者透露，泰禾、华侨城双方的沟通和洽谈一直在持续。毕竟泰禾不可能不对整体拿下新著东方感兴趣，一是项目先天资源禀赋不错，而且泰禾善于操盘高端项目，随着北京高端限价红线的逐渐放开，项目后续前景依旧乐观。

同时，作为寻求快速扩展的泰禾，该项目未来将给北京区域带来超百亿元的货值也不能不说是个诱惑。更重要的是，目前已经持有49%股权的泰禾无论如何也不可能眼看着剩下超过一半的股权旁落他人，从而令自身陷入被动的投资人角色。

更有市场人士猜测称，甚至很有可能双方在第一次的49%股权交易时就已经谈定了“整体交易”的路径。因为与整体项目交易相比，企业以投资入股的方式购买公司股权短期内暂时不用缴纳巨额土地增值税以及其他的全部费用。通过前后两次交易，泰禾收购全部项目的付款周期也得以延长，给企业带来资金腾挪的时间。

新著东方如何定位

企业战略布局不同，对于个体项目的价值判断也有所不同。在行业人士看来，新著东方对于华侨城而言或许并不是重点，而对于泰禾来说，或许就是难得的资源。不过，项目本身也存在入市时间和空间将如何把握的问题。

首先从空间上来说，该地块周边的激烈竞争格局也让人们对项目的未来捏一把汗。据不完全统计，在同一时期内，北京丰台区域接连出让多块高价土地。包括华润首开平安联合体以86.25亿元拿下白盆窑高价地块；葛洲坝以49.5亿元取得丰台樊家村地块；中铁建方兴联合体以50.25亿元取得南苑乡石榴庄村高价地块；中粮首创天恒联合体以85.95亿元取得南苑乡槐房村地块。

如今，该地块周边的项目都已经相继入市，这也给后续开发带来了不小的压力。而原本定位为高层及叠拼的豪宅产品，又公开案名为新著东方的项目却遭遇了北京楼市长期的限价红线，一度在精装和毛坯之间徘徊，甚至迟迟无法入市。上述楼市观察人士分析，周边竞品林立，将原本已经稀缺的客群消耗不少。

据了解，新著东方此前公布的户型为117-175平方米的高层及200平方米左右的叠拼产品，户型为3居以上，蓄客阶段时销售人员也给出8万-9万元/平方米的报价。业内人士表示，未来交易后，新东家对项目的户型尺度和产品类型配比上应该会有所调整。目前附近的兄弟地块中粮天恒·天悦壹号主推户型为126-138平方米全景洋房，总价约1000万元/套起。预计未来项目也会覆盖此类产品，从而通过低总价来保持一定销售速度，保证项目资金安全。但为维持项目地王的品质，大尺度户型和低密度产品必不可少。

该人士也坦言，当前同类区域内楼盘的产品差异化确实不太大，品质也很难拉开。土地成本和前期持有成本高于其他竞品的新著东方未来突围除了打差异化概念外，如何增加产品附加价值也至关重要。

北京商报记者 董家声

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