8月31日，亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产战略峰会，期间重磅发布2017年中国社区服务商TOP100研究成果。

— 2017中国社区服务商TOP100 —

备注：

1．时间：核心数据以2016年为主，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现；

2．企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3．物业属性：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）；

4．数据来源：

（1）纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

规模-行业规模不断增大

百强企业集中度不断提升

2013年至2016年商品房竣工面积连续四年超过10亿平方米，预计未来几年商品房竣工面积均在10亿平方米以上。同时，重点城市二手房成交面积也稳步提升。房地产行业已从增量房时代过渡到存量房时代，未来房企竞争焦点将集中在存量房市场上，因此社区服务行业万亿蓝海价值也随之凸显。2013年至2016年社区服务企业营业收入和服务面积逐年增加。2016年，社区服务行业总体规模进一步提升，百强企业稳抓行业机遇，管理面积和收入规模稳步增长。

图：中国社区服务企业营业收入预测（亿元）

图：中国社区服务企业服务面积预测（亿平方米）

截止到2016年年底，百强企业总在管建筑面积为31.6亿平方米，同比增长19.2%，其中TOP10企业在管总建筑面积为15.8亿平方米，同比增长24.4%，TOP10企业同比增速高于百强企业。百强企业强者恒强愈加明显，2020年，预计百强企业集中度或达30%。

表：百强房企各梯队在管面积及增速情况

图：2012-2020年百强企业集中度变化及预测

业务—当前行业仍以传统业务收入为主，行业业务亟需创新

当前行业企业仍以传统业务收入为主，增值业务收入为辅。传统业务主要包括安保、保洁、绿化和维修等；增值服务主要包括房产经纪业务、咨询服务和社区O2O服务等。

典型企业中，传统业务收入比重均在60%以上，远高于增值服务业务收入。传统业务属于劳动密集型业务，利润率较低，增值服务的发展将是企业未来利润的增长引擎。

图：2013-2016年典型港股企业传统业务收入占比情况

未来增值服务的发展方向主要包括针对特殊人群的服务，如：儿童托管/接送，医疗健康服务，养老服务等；消费行为的服务，如：代收发快递，生鲜、生活用品配送等；提升家庭生活品质的服务，如家政服务、班车、旅游服务，无线网络，社区食堂，汽车美容，租车/叫车服务，宠物寄养等；资产管理服务，如：主要是房屋租赁，房屋经纪服务等。

融资-IPOamp;挂牌成为趋势

资产支持证券已经成熟

2014年，彩生活从花样年集团拆分独立，并于香港上市，成为内地首个上市的社区服务企业。此后，中海物业和绿城服务先后于香港上市；2016年，社区服务行业再度引发关注，共有14家企业拆分后挂牌新三板。截止2017年6月底，已有48家物业管理企业挂牌，百强企业中，3家企业已IPO，并有大量企业仍在排队。

企业IPO或挂牌后，企业融资渠道变宽，可定增、发行公司债等，并且更易获得银行贷款；企业价值得到最大化，股东利益最大化；信息披露要求严格，能够提高公司治理和规范运作水平；同时可提升企业形象，增加品牌价值。

图：已上市企业市值变化

图：计划上市企业

除上市融资外，企业可通过资产支持证券等方式融资，为企业收并购等提供资金支持。物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券。资产支持证券具有融资金额较高，几乎可以覆盖基础资产金额；融资期限较长，大多在5至10年之间；融资方式灵活，无需独立拆分等特点。

表：部分企业选择资产支持证券的方式融资

绩效-盈利能力稳升

发展势头较好

2016年，48家新三板挂牌社区服务商平均毛利润率和净利润率分别为22.3%和9.2%，毛利润率较去年同期下降了1.5个百分点，而随着科技的进步，企业管理成本下降，净利润率上升了1.5个百分点，呈上升态势；而ROE回报率为23%，几乎与去年持平。其中，社区服务企业毛利润率和净利润率与房地产开发板块企业务持平，但ROE远高于地产板块，主要由于社区服务行业净资产规模较低，属于轻资产运营的行业。

图：2014-2016年48家企业利润（亿元）及利润率情况

注：48家企业为新三板挂牌的企业，下同

图：2014-2016年48家企业ROE变化

2016年，48家新三板挂牌公司营业收入总额为111.3亿元，同比上升26.1%，增速较去年上升了4个百分点。平均每家公司营业收入为2.3亿元，规模仍然较小，但增速显著提高。

而资产方面，2016年，48家企业的总资产和净资产规模分别为94.5亿元和44.0亿元，分别同比上升28.3%和49.4%，其中净资产规模增速保持较高的水平。平均每家企业资产和净资产规模分别为2.0亿元和0.9亿元，均低于营业收入规模，社区服务企业资产规模仍较小，但增速也在不断加快。

图：2014-2016年48家企业营业收入（亿元）及同比

图：2014-2016年48家企业资产规模（亿元）及同比

附注：研究模型简要介绍

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