日前，瑞士银行（UBS）发布了一份全球城市房地产泡沫指数报告，分析全球一些热门投资城市房地产出现泡沫的风险程度。仔细一瞧，这里面还有不少是华人爱去买楼的区域。

1 这些年我们追过的泡沫楼市

在瑞银的报告中，多伦多楼市位居泡沫风险榜首，其次是瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、温哥华、悉尼。前五名中，加拿大占了两席，算上悉尼，华人爱去的城市已经占了五分之三。

瑞士银行：2017年全球城市房产泡沫指数

（红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估）

观察2017年的数据，我们发现二十个城市中，具有泡沫风险的城市（红色），也占到了40%，接近半壁江山；房价被高估的城市（红色+黄色）就占了十五位；唯有美国的芝加哥独树一帜，房产价格被低估。

我们把视线拉回三年前，不难发现，不仅多数热门城市已经出现了房产泡沫风险，而且这种泡沫也越吹越大。

（瑞银：过去三年全球城市房价泡沫指数变化）

红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估；实心点面积越大泡沫指数越大

从2015年到2017年，出现房价泡沫风险的城市不仅有了量的变化，也实现了质的飞跃。今年被评为房价泡沫风险的城市数量是2015年的三倍，从15年的3个上升为8个，而且部分城市泡沫风险越来越大。多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼、香港、阿姆斯特丹都出现不同程度的泡沫风险增大。而巴黎、洛杉矶、苏黎世、东京的房价虽然尚未有泡沫风险，但这些城市房价被高估的指数也越来越高。

写到这里，这份榜单中传达的大部分都是悲观的消息。不过，仍然有一些惊艳的结果值得大家欣喜。

当大部分城市房价泡沫风险都在上涨的时候，有两座城市暂且悬崖勒马。温哥华和伦敦在2016年当属全球房产泡沫的排头兵，在今年反倒有所降温，排名稍有下降，楼市泡沫指数也略微降低。

除此之外，榜单中的最后五座城市，波士顿、新加坡、纽约、米兰、芝加哥的房价未来仍然非常有投资价值。这些城市过去三年一直都处于正常状态，泡沫风险指数非常小，芝加哥的房价甚至被低估。这五座希望之城中，竟然有三座城市来自美国。

2 脱靶的房价

“泡沫”放在经济事物中，就是指资产价格在连续交易中陡然涨价，价格严重背离其自身价值，直至上涨到需求方难以承受的程度，然后发生暴跌，宛如气泡破裂。

放到房地产中也是如此，如果某个区域的房价持续走高，超过了房产本身真实的价值，就可能产生房产泡沫。当然至于是不是真的泡沫，只能等到泡沫破裂之后。

从历史情况来看，房产泡沫具有一定的特点：·

房价远远超过居民收入水平和房租·

实体经济中过多资本被用于炒房

房产市场过度借贷

过度的房产建设等

如果全球经济受到冲击，导致投资者或刚需购房者偿债难度加大，或者各国央行加息推高借贷成本，房地产泡沫将浮出水面。

于是，瑞银根据上述特点，综合比较了不同城市的房价增长率、房价收入比、租金收入比、施工水平、物业价格等综合因素，来跟踪房地产的泡沫风险。

泡沫指数越高，说明这个城市的房地产存在被严重高估，物低所值等极端现象。

具体到上述城市，这些“超级明星”城市的房价收入比，也体现了这些城市逐渐脱靶的房价。

（一位高技能人才在靠近市中心区域购买60平米住房所需的年限）

以排头兵香港为例，一位技术宅要想在不太偏的地方买套60平的小两居，大约得连续工作20年才勉强凑齐房款。当然这20年的前提是，工作不能丢，工资不能降，房价不能涨。

而全球各地投资者都纷纷看好的这些城市，过去五年时间里，房价纷纷攀高。即使是按通货膨胀调整后的价格计算，多伦多和香港去年房价涨幅也接近20%。

（各城市2016年房价涨幅）

房价长期看涨的预期，在一定程度上解释了投资者对全球主要城市的投资需求。许多投资者认为，只要当地房屋供应量不出现井喷式增长，“超级明星城市”的房价将持续与房屋租金、居民收入、全国房价水平挂钩。

可这些城市的租金和居民收入水平却啪啪啪打脸，目前一些“超级明星”城市的房价已经与房租和收入脱钩了，香港、伦敦、纽约、温哥华、东京等的房价得消耗普通技术宅将近15-20年的工资收入。对于这些大城市的人来说，房子依然是一件奢侈品。

在这些城市中，一方面居民收入跟不上房价涨幅，另一方面租金涨幅也与房价脱钩，导致投资回报年限极其漫长。

（房屋出租后收回成本所需要的年限）

同样是一套靠近市中心的60平小两居，若投资者将房屋出租，瑞士的苏黎世需要40年才能收回成本，时间跨度位于瑞银调查城市之首。

大部分城市收回成本所需要的时间，都高于金融危机前所需要的年限。但值得注意的是，仅有的美国四座城市，房屋收回成本需要的时间，都低于金融危机之前。这也与美国当前房价尚未回到金融危机前高峰值有关。

3 全球市场暗流涌动

位列2017年泡沫风险榜首的多伦多，过去五年房价涨幅超过50%。当欧美大多数城市刚刚从金融危机的拖累中走出时，多伦多和温哥华由于加元贬值缓冲了金融危机对楼市的打击，两座城市的房价并未受到金融危机重创，而是稳步上升。

（瑞银：加拿大房产泡沫指数）

瑞银也在报告中指出，由于加拿大央行实施了太久的过度宽松货币政策，加之近年不断蜂拥而至的外来购房者，如今两座城市的房价已经偏离经济基本面，处于泡沫风险之中。未来一旦加元走强并加息，多伦多和温哥华的楼市盛宴，就该落幕了。

不过好在加拿大政府已经意识到这一点，最近五个月来频频出台政策为楼市降温。导致今年上半年多伦多和温哥华房屋成交量大幅下跌。因此与几年前的盲目炽热相比，未来这两地楼市会更趋向健康合理发展，稳步上扬。

两年前，英国伦敦被认为是地产市场泡沫风险最高的城市。但九月底的最新数据显示，市场已经出现了过热后的降温迹象。

伦敦第三季度房价出现自2008年金融危机以来首次下跌，伦敦房价同比下跌0.63%。而英国整体房价势头却保持上涨。过去，低利率、高就业率和房屋供应短缺等因素在一定程度上支撑了伦敦房价。今年伦敦高档物业的价格回调，以及脱欧谈判的不确定性，是今年伦敦房价下跌的主要原因。不过当英国“脱欧”逐渐明晰化后，伦敦豪宅价格将会回暖，伦敦房价也将回暖。

在瑞银公布的房产泡沫榜单中，美国有五座城市：旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约、芝加哥。其中旧金山和波士顿虽暂时被认为没有泡沫风险，也已经处于房价被高估的状态了。波士顿和纽约则处于房价健康状态，符合当前房产价值，唯有芝加哥，成为整个榜单中唯一被视为估值过低的城市。

由于旧金山不断强大的科技实力，吸引了大量外来购房者。当地房价自2012年以来飙升65%。尽管经济蓬勃发展，但这些年居民平均收入仅上涨10%。尽管如此，由于美国房贷利率相对欧洲国家偏高，再加上曾经遭遇过金融危机的重创，当前旧金山和洛杉矶房价仍然低于2006年的高峰时期。当前旧金山和洛杉矶的房价收入比还算健康，普通技术人员工作六七年便可买上一套小公寓。

美国主要城市房价正在从金融危机中恢复，但香港的房价已经让本地人和外来投资客不堪重负。今年8月，香港住宅市场房价和连续上涨时间纷纷创下历史新高，香港为此也成了全球金融中心中，房价最难负担的城市。再加上香港近年来在国际社会中的竞争光环慢慢褪去，过去看好香港楼市的亚洲富豪们，如今已经开始抛弃香港，转向东南亚市场。

据居外网的统计，今年上半年，美国海外房源询盘量同比下降18.4%，澳大利亚下降9.7%，而泰国增长竟高达155%，马来西亚也有132%的询盘增长量。整个东南亚市场今年上半年现房总交易量也已经上涨20%。尤其是CBD区域的公寓或写字楼。例如，第三季度胡志明市仅高端写字楼的出租比例就已经达到93%-97%，空置率极低。

遗憾地是，由于中国国情特殊，且缺乏相关资料，瑞银的这份楼市泡沫分析包括并没有考虑中国大陆城市。

这可能也是读者的幸运了，因为如果算上中国大陆一线和新一线城市，这份榜单恐怕要成为中国城市专场了。

（本文首发于海外掘金）

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