行业与公司

保利地产（600048）深度：和者筑善，一主两翼

（证券分析师：区瑞明、王越明）

估值低廉，维持“买入”评级

绝对估值：①加权平均资本率WACC取11%，暂不考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值，并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元，得出RNAVPS（每股重估净资产）为18.01元，较当前股价有86.1%的空间；②假设WACC飙升至15%，未来五年销售均价比2016年暴跌31%，RNAVPS为9.68元，与当前股价相当。

相对估值：预计2017-19年EPS分别为1.16/1.5/1.88元（PE 8.35/6.5/5.1）。选取A股地产板块市值最大的其他4家房企（万科、绿地、招商蛇口、华夏幸福）与保利地产比较，这4家公司2017年平均动态PE为11.93，若按该倍数市盈率对保利地产估值，对应股价为13.83元，较当前股价有43%的空间。

投资建议及评级：2017-2019年PE为8.3/6.5/5.1。在A股的千亿市值房企中，保利地产PB、PCF及2017动态PE最低，PS第二低，而单位市值未分配利润最高，P/RNAV仅0.537。估值低廉，维持“买入”评级。

房地产支柱地位毋庸置疑、市场容量巨大，龙头房企将受益行业集中度提升

行业支柱地位毋庸置疑：2016年中国房地产业增加值占GDP比重达6.47%，创历史新高，但对标发达国家仍有一倍以上的增长空间；房地产投资对GDP拉动作用显著，根据国信宏观研究成果：商品房销售面积累计同比增速每增加9.5%，GDP 提高0.1%，房地产业对GDP的拉动及贡献率在三大产业中排行前列，对经济的直接影响作用较大；行业市场容量大：经测算，商品住宅仍具备210万亿元的市场空间；龙头房企将受益于行业集中度提升：参考国外经验，龙头房企的行业集中度具备一倍以上的提升空间。

红色基因、龙头风采，已受长线资金青睐

军旅出身、红色基因、背景雄厚：控股股东保利集团于1992年经国务院、中央军委批准组建，实际控人为国务院国资委；大股东“五业并举、多元发展”，业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市，位列世界500强；龙头风采尽显：已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖57个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，产品系列丰富，营收、利润、资产规模等指标常年位居行业前3，销售额常年位居行业前5；已受证金、险资等长线资金青睐：证金已增持至3.39%，汇金持股1.52%；泰康持股5.31%。

受益央企改革红利，核心竞争力强，资源禀赋优异

有望持续受益央企改革：国有企业是党和国家最可信赖的依靠力量，公司作为央企地产龙头势必受益于中央做大做强国有企业、深化国有企业改革的划时代伟大战略；

强者恒强，竞争力突出：①管理能力强、品牌影响力高，三级管理模式提高了管控能力和开发效率，连续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌”；②无论在行业繁荣期还是降温期，公司销售多能跑赢行业，2007-2016年签约销售额年均复合增长32%，大幅超越行业13.5%的复合增长率；③市占率随行业集中度提高而稳步上升；④融资规模及成本极具竞争优势，2016年末有息负债综合成本为4.69%，连续3年下降；

资源禀赋优异：①土储丰富，2016年末在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，其中一、二线城市占比约为68%，可满足未来2-3年开发需求；②城市集群战略持续深化，现已覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市，形成了以穗京沪为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。

两翼业务已逐步成型，粤港澳大湾区的显著受益者

社区消费服务及房地产金融两翼业务已逐步成型：物业公司2016年完成市场化外拓约1500万平方米，商业运营实现多个项目市场化管理输出，养老产业落地“三位一体”战略；2016年末房地产基金管理规模已近600亿元，小额贷款业务规模达4.93亿元；粤港澳大湾区进入国家战略层面：公司在大湾区核心城市拥有1600万方土地储备，预计随着大湾区发展战略的不断推进，公司将持续受益。

风险

若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。

机构销售经理通讯录

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