2016年上市房企管理费用率TOP100

备注：

1、企业：选取在香港和内地上市的房地产类上市公司，且业务集中分布在中国大陆的地产公司；

2、时间：数据统计时间点为2016年12月31日；

3、资料来源：企业年报，亿翰智库。

亿翰百科

管理费用率是企业管理费用与营业收入的比值，用来衡量企业管理费用的控制能力，管理费用率越低，表明企业管理费用控制力越强。管理费用指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等，员工的销售佣金不包含在管理费用内。

一、看整体——

中间多两头少，排名前后相差甚微

2016年房地产企业管理费用率分布中间多、两头少，60%的企业管理费用率在2%至4%之间，40%企业管理费用率在2%以下与4%至5%，TOP100中企业管理费用率前后相差甚微。2016年管理费用率最低的前三名2016年营业收入均在百亿以下，金地商置、顺发恒业、华远地产营收分别为87亿、36亿、76亿。保利地产管理费用率1.46%，2016年营业收入1548亿，企业营收规模较大的同时保持较低的管理费用率，可以说，在管理费用控制能力方面，保利地产才是真正的无冕之王。

图：TOP100企业分布

二、看变动——

营收增加、人均产能增加，

近七成企业管理费用率下降

TOP100企业中，有69家2016年管理费用率同比下降。从财务指标来看，企业管理效率提升有两方面原因，一方面是营业收入增加，由于房企2016年销售状况普遍良好，营收结转提升稀释了企业的管理费用率；另一方面是企业人均产能的增加，企业营收大规模增加而企业人数并未大幅见涨，因此职工薪酬涨幅较小，管理费用的绝对量增长较小。

图：TOP100房企管理费用率同比变动

三、看标杆——

同样是低管理费用率、

各有各的“低法”

依据规模效应原理，当企业越大时，人员、业务、资金等将更为复杂，管理起来更为困难。因此，相同营收规模的企业之间可比性更强。

1、营收500亿以上企业管理费用率标杆——保利地产

2016年营收500亿以上的企业中，保利地产、招商蛇口与中海地产的管理费用率最低，分别为1.46%、1.68%与2.00%，均为大型国企。

除管理费用率较低外，保利地产销售费用率与财务费用率分别为2.3%、1.4%，整体费用率均较低，成本控制力较强。2016年是招商蛇口第一个上市年，不仅营收同比增长128%，同时企业三费费用率仅为5.7%。中海地产人均产能达2597万，远高于保利地产的421万，中海地产自2005年正式确立“海之子”计划，同时已注册商标，被誉为地产界人力培养的黄埔军校。

2、营收100-500亿企业管理费用率标杆——滨江集团

2016年营收100-500亿的企业中，滨江集团、东原地产与中华企业的管理费用率最低，分别为1.52%、1.86%与1.97%。

滨江集团营业收入195亿，人均产能485万，不仅管理费用率较低，滨江财务费用率仅为0.6%，同比下降56%，公司2016年发行5年期债券，利率仅为3.46%，体现了较强的融资能力。东原地产2016年财务费用率仅为0.7%，管理费用率、销售费用率、财务费用率分别同比下降26%、39%与62%。中华企业2016年管理费用率同比下降68%，人均产能高907万。

3、营收50-100亿企业管理费用率标杆——金地商置

金地商置2016年管理费用率1.04%，是管理费用率最低的企业，2016年管理费用同比下降9%、管理费用率同比下降55%。企业项目主要分布于北京、上海、苏州等强一二线城市，项目较为优质。

后期系列将全面回顾上市房企2016年表现，从“规模、盈利、运营、现金”四大维度，对总资产、总市值、营业收入、净利润、净利润率、ROE、管理费用率、平均工资、高管年薪、货币资金10项指标进行排名，形成10个TOP100榜单。

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